Delibera che deroga a norme inderogabili: perché è nulla

Alcune disposizioni del Codice civile in materia di condominio sono inderogabili: né il regolamento né una delibera assembleare possono modificarle o disapplicarle, e una clausola o decisione che lo pretenda è nulla, priva di effetti fin dall'origine. L'articolo 1138, ultimo comma, e l'articolo 72 delle disposizioni di attuazione fissano l'elenco delle norme intangibili. Conoscerle è fondamentale per l'amministratore e per i condòmini, perché una delibera che deroga a una di queste regole non si consolida mai con il tempo e resta impugnabile senza limiti da chiunque vi abbia interesse.

Cosa significa norma inderogabile

Nel diritto del condominio convivono norme derogabili e inderogabili. Le prime dettano una disciplina che le parti possono modificare con una convenzione o un regolamento contrattuale, ad esempio i criteri di riparto delle spese dell'articolo 1123, che valgono salvo diversa convenzione. Le seconde, invece, esprimono principi che il legislatore ha voluto sottrarre alla disponibilità dell'assemblea e, in molti casi, degli stessi condòmini: nessuna maggioranza e, per certe norme, nemmeno l'unanimità possono derogarvi.

La ragione è di tutela: queste norme proteggono i diritti individuali dei condòmini e garantiscono un funzionamento minimo e trasparente del condominio. Consentirne la deroga significherebbe permettere alla maggioranza di comprimere posizioni che la legge ha voluto rendere indisponibili.

Le norme che il regolamento non può derogare (art. 1138)

L'articolo 1138, ultimo comma, stabilisce che le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condòmino risultanti dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e che in nessun caso possono derogare a un preciso gruppo di disposizioni. Tra queste rientrano, in particolare:

• L'articolo 1118, secondo comma, sull'impossibilità di rinunciare al diritto sulle parti comuni per sottrarsi alle spese.
• L'articolo 1119, sull'indivisibilità delle parti comuni.
• L'articolo 1120, sulle innovazioni.
• L'articolo 1129, sulla nomina, la revoca e gli obblighi dell'amministratore.
• L'articolo 1131, sulla rappresentanza dell'amministratore.
• L'articolo 1132, sul dissenso dei condòmini rispetto alle liti.
• Gli articoli 1136 e 1137, sulla costituzione dell'assemblea, sulle maggioranze e sull'impugnazione delle delibere.

Una clausola regolamentare o una delibera che pretenda di modificare, ad esempio, le maggioranze dell'articolo 1136, o di comprimere il diritto di impugnazione dell'articolo 1137, o di consentire la rinuncia alle spese vietata dall'articolo 1118, è nulla.

Le norme processuali e gestionali inderogabili (art. 72 disp. att.)

L'articolo 72 delle disposizioni di attuazione del Codice civile aggiunge che i regolamenti di condominio non possono derogare agli articoli 63, 66, 67 e 69 delle stesse disposizioni. Si tratta di regole che riguardano la riscossione dei contributi e la responsabilità per i debiti, la convocazione dell'assemblea, la rappresentanza e le deleghe, e la revisione delle tabelle millesimali. Anche in questo caso una clausola o delibera che le disapplichi è priva di effetti.

Ne discende, ad esempio, che non è valido un regolamento che elimini il termine di preavviso per la convocazione previsto dall'articolo 66, o che stravolga i limiti alle deleghe fissati dall'articolo 67. La cornice procedurale del condominio è protetta proprio per garantire a tutti la possibilità di partecipare e reagire.

Perché la deroga è nulla e non solo annullabile

La violazione di una norma inderogabile non è un semplice vizio del procedimento, rimediabile con il decorso di trenta giorni. È una decisione che ha un oggetto in contrasto con norme imperative, e per questo è nulla. La conseguenza pratica è netta: la delibera o la clausola non produce effetti, non si consolida mai e può essere fatta valere in ogni tempo da qualunque condòmino o interessato. L'amministratore che vi desse esecuzione lo farebbe a proprio rischio.

Verificare regolamento e delibere prima di applicarli

Molte nullità nascono da regolamenti datati o da delibere approvate senza verificare la compatibilità con le norme inderogabili. Un controllo preventivo evita di dare esecuzione a decisioni prive di effetti. Con AmministraPro l'amministratore conserva regolamento, verbali e delibere in un archivio ordinato e collegato alle assemblee, così da ritrovare e verificare rapidamente clausole e maggioranze applicate. Le funzionalità per assemblee, documenti e archivio sono descritte su /funzioni e i piani per ogni studio su /prezzi.