Delibera su un bene non comune: nullità e difetto di poteri

Quando l'assemblea delibera su un bene che non è comune, ad esempio un'area di proprietà esclusiva di un condomino o di un terzo, la decisione esorbita dalle attribuzioni dell'assemblea. In questi casi la giurisprudenza parla di nullità della delibera per difetto assoluto di attribuzioni, e non di semplice annullabilità. La conseguenza pratica è rilevante: la nullità può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse e senza il termine di trenta giorni previsto per l'impugnazione delle delibere annullabili.

Quali sono i beni comuni

L'articolo 1117 del Codice civile individua le parti comuni dell'edificio: il suolo su cui sorge, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, gli androni, i portici, i cortili, gli impianti e i servizi comuni, salvo che il titolo disponga diversamente. Solo su questi beni, e sugli interessi collettivi a essi collegati, l'assemblea ha il potere di deliberare. Ciò che è di proprietà esclusiva di un singolo o non appartiene al condominio resta fuori dal perimetro decisionale dell'organo collettivo.

Il titolo di acquisto e il regolamento contrattuale possono ampliare o restringere l'elenco dell'articolo 1117. Per stabilire se un bene è comune occorre quindi guardare, oltre alla presunzione legale, alle risultanze dei titoli e alla destinazione oggettiva del bene.

Perché la delibera è nulla e non annullabile

Le Sezioni Unite della Corte di cassazione distinguono le delibere nulle da quelle annullabili. Sono nulle, tra le altre, quelle prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito, che incidono su diritti individuali inderogabili, oppure che riguardano materie estranee alle competenze dell'assemblea. Decidere su un bene non comune rientra proprio in quest'ultima categoria: manca in radice il potere di deliberare. Sono invece annullabili le delibere viziate nel procedimento o nelle maggioranze.

• La nullità è rilevabile anche d'ufficio dal giudice
• Può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse, non solo dai dissenzienti
• Non è soggetta al termine di trenta giorni
• La delibera nulla non produce effetti e non richiede di essere annullata per essere disapplicata

Casi tipici nella pratica

Nella prassi si incontrano delibere che dispongono lavori su un terrazzo di proprietà esclusiva scambiandolo per lastrico comune, oppure che addebitano a tutti i condòmini la manutenzione di un manufatto in realtà appartenente a un solo proprietario, o ancora che decidono l'utilizzo di un'area confinante non condominiale. In tutti questi casi l'assemblea invade un ambito che non le compete e la decisione è radicalmente invalida.

Attenzione a non confondere: se il bene è comune ma la delibera lo ripartisce male tra i condòmini, il vizio è di regola l'annullabilità. È la natura non comune del bene a spostare la qualificazione verso la nullità per difetto di attribuzioni.

Come tutelarsi

Il proprietario del bene inciso, o qualunque condomino interessato, può far accertare la nullità in giudizio anche oltre i trenta giorni. Trattandosi comunque di controversia in materia condominiale, resta obbligatorio il preventivo tentativo di mediazione. È consigliabile documentare la titolarità del bene con i titoli di provenienza e con le risultanze catastali, così da dimostrare che non rientra tra le parti comuni.

Prevenzione e buona tenuta dei dati

Molte di queste situazioni nascono da un'anagrafe condominiale imprecisa, in cui non è chiaro cosa sia comune e cosa esclusivo. Mantenere aggiornati l'elenco delle parti comuni, i dati catastali delle unità e la corretta associazione delle spese ai beni riduce il rischio che l'assemblea deliberi su ciò che non le appartiene.

AmministraPro permette di tenere ordinata l'anagrafe dell'edificio, distinguendo parti comuni e proprietà esclusive e collegando ogni spesa al bene corretto, per impostare correttamente gli ordini del giorno. Le funzioni sono descritte nella pagina /funzioni e i piani nella pagina /prezzi.