Lavori straordinari senza fondo speciale: delibera invalida

Quando l'assemblea delibera lavori di manutenzione straordinaria o innovazioni deve costituire un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori: lo impone l'articolo 1135, primo comma, numero 4, del Codice civile. Se la delibera approva i lavori senza costituire questo fondo, viola una norma di legge e diventa impugnabile davanti al giudice entro trenta giorni. Il fondo garantisce che il condominio disponga della provvista prima di impegnare l'impresa, tutelando sia i condòmini virtuosi sia i terzi. Vediamo come funziona l'obbligo, l'unica eccezione ammessa e cosa può fare il condòmino che scopre la mancanza del fondo.

Perché la legge impone il fondo speciale

La riforma del condominio del 2012 ha introdotto l'obbligo del fondo speciale per una ragione precisa: evitare che si aprano cantieri costosi senza avere il denaro necessario. Prima della riforma era frequente che i lavori partissero contando sulla buona volontà dei condòmini di pagare le rate; quando qualcuno risultava moroso, l'impresa restava scoperta e il condominio esposto. Il fondo, pari all'importo dei lavori, rende la provvista disponibile a monte, prima che l'obbligazione verso l'impresa sia assunta.

Il fondo speciale non è un adempimento formale ma una condizione sostanziale di corretta formazione della volontà assembleare sulla spesa straordinaria. La sua assenza significa che l'assemblea ha deciso di spendere senza garantire come pagare, esponendo il condominio a un rischio che la legge vuole prevenire.

L'unica eccezione: il pagamento per stati di avanzamento

La norma prevede una sola alternativa alla costituzione integrale del fondo. Se i lavori sono eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti. In pratica il condominio non deve accantonare subito l'intera somma, ma può alimentare il fondo mano a mano che maturano i pagamenti previsti dal contratto di appalto.

Questa eccezione non elimina l'obbligo, lo modula. Anche con il pagamento per stati di avanzamento la delibera deve prevedere che, a ogni scadenza contrattuale, la corrispondente provvista sia disponibile. Ignorare del tutto il fondo, invece, resta un vizio anche quando il capitolato prevede pagamenti frazionati.

Cosa succede se il fondo manca

La delibera che approva lavori straordinari senza fondo speciale è affetta da un vizio che, secondo l'orientamento prevalente, la rende annullabile. Non è nulla, perché non manca di un elemento essenziale né incide sui diritti individuali dei condòmini: viola una norma sul procedimento di formazione della spesa. La conseguenza pratica è che il vizio non può essere fatto valere in ogni tempo, ma solo entro un termine breve.

• Legittimati a impugnare sono i condòmini assenti, dissenzienti o astenuti.
• Il termine è di trenta giorni ai sensi dell'articolo 1137 del Codice civile.
• Il termine decorre dalla data della deliberazione per i presenti dissenzienti o astenuti e dalla comunicazione del verbale per gli assenti.
• Scaduti i trenta giorni senza impugnazione, la delibera si consolida e vincola tutti.

Il ruolo dell'amministratore

L'amministratore ha un dovere di correttezza gestoria: non dovrebbe dare avvio ai lavori né sottoscrivere il contratto di appalto se il fondo non è stato deliberato. Avviare un cantiere straordinario senza provvista significa esporre il condominio all'inadempimento verso l'impresa e sé stesso a responsabilità. È buona prassi che l'amministratore, in sede di convocazione, inserisca all'ordine del giorno tanto l'approvazione dei lavori quanto la costituzione del fondo e il relativo piano di riparto, così che i due aspetti siano deliberati insieme.

Come impostare correttamente la delibera

Una delibera solida su lavori straordinari contiene sempre alcuni elementi: l'individuazione dell'intervento e del preventivo, l'importo del fondo speciale pari all'ammontare dei lavori, le modalità e le scadenze di versamento, il criterio di riparto e, se si sceglie il pagamento per stati di avanzamento, il riferimento espresso al contratto che lo prevede. Verbalizzare con precisione questi punti riduce lo spazio per contestazioni e mette il condominio nella condizione di pagare l'impresa senza intoppi.

Gestire un fondo speciale significa tenere sotto controllo importi accantonati, versamenti dei condòmini e pagamenti all'impresa. Con AmministraPro l'amministratore collega la delibera di spesa al piano di riparto e monitora in tempo reale lo stato del fondo e delle rate, così che la provvista sia sempre allineata all'avanzamento del cantiere. Le funzionalità di contabilità e gestione fondi sono descritte su /funzioni e i piani per ogni studio su /prezzi.