Modificare i criteri di riparto senza unanimità: delibera nulla

L'assemblea non può modificare a maggioranza, in modo stabile e per il futuro, i criteri di ripartizione delle spese stabiliti dalla legge o dal regolamento contrattuale: una simile delibera è nulla e può essere impugnata da chiunque vi abbia interesse, senza limiti di tempo. Diversa è la delibera che, nel singolo caso, ripartisce in concreto una spesa discostandosi dai criteri: quella è soltanto annullabile, impugnabile entro trenta giorni. La distinzione, fissata dalla giurisprudenza delle Sezioni Unite della Cassazione, è decisiva perché cambia radicalmente i tempi e i soggetti legittimati a contestare la decisione.

Il principio: i criteri di riparto sono materia di consenso unanime

L'articolo 1123 del Codice civile stabilisce i criteri legali di ripartizione: le spese sono sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione; le spese per la conservazione e il godimento di cose destinate a servire in misura diversa si ripartiscono in proporzione all'uso; e le cose che servono solo una parte dell'edificio gravano sul gruppo che ne trae utilità. Questi criteri, o quelli fissati da una convenzione, disegnano la posizione economica di ciascun condòmino.

Proprio perché incidono direttamente sul patrimonio di ogni proprietario, i criteri di riparto non possono essere stravolti a colpi di maggioranza. Modificarli in via generale equivale a redistribuire in modo permanente il peso delle spese: un'operazione che richiede il consenso di tutti i condòmini, cioè l'unanimità. Senza di essa, la modifica è priva di uno dei suoi presupposti e la delibera che la contiene è nulla.

La distinzione delle Sezioni Unite tra nullità e annullabilità

Le Sezioni Unite della Cassazione hanno chiarito una linea di confine che spesso viene confusa. Occorre distinguere due situazioni:

• Delibera che modifica i criteri di riparto stabiliti dalla legge o dalla convenzione, destinata a valere per il futuro e a tempo indeterminato: senza il consenso unanime è nulla, perché incide sui diritti individuali e altera in modo stabile l'assetto delle spese.
• Delibera che, applicando i criteri esistenti, li viola nel ripartire in concreto una singola spesa: è annullabile, perché non cambia le regole ma le applica male in un caso specifico.

La differenza non è teorica. La delibera nulla può essere impugnata in ogni tempo da chiunque abbia interesse, anche da chi in assemblea ha votato a favore. La delibera annullabile, invece, va impugnata entro trenta giorni dai soli condòmini assenti, dissenzienti o astenuti, e se nessuno agisce nel termine si consolida e diventa vincolante.

Esempi pratici per orientarsi

Immaginiamo che l'assemblea decida che, da ora in avanti, le spese dell'ascensore saranno divise in parti uguali tra tutti anziché secondo i criteri dell'articolo 1124: si tratta di una modifica generale e permanente del criterio, che senza unanimità è nulla. Immaginiamo invece che, per una singola bolletta, l'assemblea sbagli il conteggio e addossi a un condòmino una quota superiore a quella che gli spetta secondo la tabella vigente: qui il criterio non è cambiato, è stato applicato male, e la delibera è annullabile entro trenta giorni.

Un terzo scenario riguarda le tabelle millesimali. Rettificare o modificare le tabelle richiede, di regola, il consenso di tutti quando le tabelle hanno natura convenzionale o quando la modifica incide sull'assetto dei diritti; la semplice correzione di un errore materiale segue regole meno rigide. In caso di dubbio, la strada prudente è verificare la natura della tabella e la portata dell'intervento prima di deliberare.

Cosa deve fare l'amministratore

L'amministratore ha il compito di guidare l'assemblea evitando delibere destinate a cadere. Se una proposta mira a cambiare stabilmente i criteri di riparto, va segnalato che serve l'unanimità: portarla a maggioranza produrrebbe una decisione nulla e fonte di contenzioso. È buona prassi indicare nell'ordine del giorno con chiarezza se si tratta di applicare i criteri vigenti o di modificarli, così che i condòmini sappiano quale maggioranza è necessaria.

Prevenire gli errori di riparto con strumenti adeguati

Molte contestazioni nascono da errori di calcolo nel riparto concreto, che rendono la delibera annullabile pur senza voler cambiare le regole. Applicare in automatico le tabelle millesimali e i criteri per tipologia di spesa riduce questo rischio alla radice. Con AmministraPro il riparto delle spese segue le tabelle e i criteri impostati per ciascun tipo di intervento, con un ricalcolo trasparente e verificabile, così che l'applicazione dei criteri resti fedele a quanto stabilito. Le funzionalità di ripartizione e rendiconto sono descritte su /funzioni e i piani su /prezzi.