Spese addossate a un solo condòmino: delibera legittima?

Addossare una spesa a un solo condòmino, o a un gruppo ristretto, senza un fondamento nella legge, nel titolo o nell'uso effettivo, è una ripartizione illegittima che vizia la delibera. Se l'assemblea si limita a sbagliare l'applicazione dei criteri esistenti in un singolo caso, la delibera è annullabile e va impugnata entro trenta giorni; se invece pretende di modificare in modo stabile chi deve pagare, ridisegnando il carico delle spese senza il consenso di tutti, la delibera è nulla e impugnabile senza limiti di tempo. Distinguere i due casi è essenziale per capire come e quando reagire.

I criteri legali di riparto come punto di partenza

L'articolo 1123 del Codice civile fissa la regola generale: le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni sono a carico dei condòmini in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Prevede poi due correttivi: le spese relative a cose destinate a servire i condòmini in misura diversa si ripartiscono in proporzione all'uso, e le cose che servono solo una parte dell'edificio gravano sul gruppo che ne trae utilità. A questi si affiancano criteri specifici, come quelli dell'articolo 1124 per scale e ascensori e dell'articolo 1126 per i lastrici solari di uso esclusivo.

Una ripartizione è legittima quando applica correttamente questi criteri o quelli previsti da una convenzione valida. Diventa illegittima quando carica un condòmino di una quota che non gli compete, o esonera altri da un onere che dovrebbero sostenere, senza un fondamento normativo o convenzionale.

Quando la delibera è solo annullabile

Se l'assemblea vuole applicare i criteri vigenti ma sbaglia il calcolo, addossando per errore a un condòmino più di quanto gli spetta, la delibera è annullabile. Il vizio riguarda l'applicazione concreta della regola, non la regola stessa. Il condòmino interessato, se era assente, dissenziente o astenuto, deve impugnare entro trenta giorni ai sensi dell'articolo 1137; trascorso il termine senza reazione, l'errore si consolida e la ripartizione diventa definitiva.

Rientrano in questa categoria gli errori materiali di conteggio, l'errata attribuzione di una spesa a una tabella sbagliata, l'omessa considerazione di un condominio parziale. Sono situazioni rimediabili se contestate in tempo, ma che diventano vincolanti se nessuno agisce.

Quando la delibera è nulla

Il quadro cambia quando l'assemblea non applica male i criteri, ma pretende di cambiarli a danno di un condòmino. Alcuni esempi:

• Delibera che stabilisce, per il futuro, che una certa categoria di spese gravi solo su un condòmino, senza il consenso di tutti gli interessati.
• Delibera che esonera stabilmente alcuni condòmini da spese che per legge o titolo competono anche a loro.
• Delibera che pone a carico di un singolo una spesa relativa a parti comuni destinate a servire l'intero edificio, alterando l'assetto dei diritti.
• Delibera che introduce un criterio di riparto in contrasto con una convenzione, senza modificarla all'unanimità.

In questi casi la maggioranza travalica i propri poteri, incidendo sui diritti individuali e sull'assetto stabile delle spese: la delibera è nulla, priva di effetti fin dall'origine, e può essere impugnata in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, anche da chi ha votato a favore.

Come reagisce il condòmino leso

Il primo passo è qualificare correttamente il vizio, perché da questo dipendono i tempi. Se si tratta di un errore di applicazione, il condòmino deve muoversi entro trenta giorni per non perdere il diritto di impugnare. Se invece la delibera modifica stabilmente il riparto o lo carica illegittimamente su di lui, il termine breve non lo vincola, ma è comunque prudente non attendere, perché nel frattempo maturano rate e possibili azioni di recupero. In entrambi i casi conviene chiedere all'amministratore la documentazione del riparto e verificare i millesimi applicati.

Riparti corretti fin dall'origine

La difesa migliore contro le contestazioni è un riparto che applichi con precisione tabelle e criteri, così da non generare errori né sospetti di favoritismo. Con AmministraPro l'amministratore imposta per ciascun tipo di spesa il criterio e la tabella corretti, ottenendo un riparto trasparente e ricostruibile voce per voce, che rende evidente a ogni condòmino perché paga una determinata quota. Le funzionalità di ripartizione e rendiconto sono descritte su /funzioni e i piani per ogni studio su /prezzi.