Sanzione al condomino senza regolamento: delibera illegittima

L'assemblea non può irrogare una sanzione pecuniaria a un condomino per la violazione del regolamento se il regolamento stesso non la prevede. L'articolo 70 delle disposizioni di attuazione del Codice civile consente di stabilire, per le infrazioni al regolamento, il pagamento di una somma a titolo di sanzione, ma solo se questa possibilità è contemplata nel regolamento. In assenza di una previsione regolamentare, la delibera che applica una multa è priva di base ed è illegittima, quindi impugnabile.

Il fondamento della sanzione condominiale

La potestà sanzionatoria del condominio non deriva direttamente dalla legge, ma dal regolamento. È il regolamento, in quanto insieme di regole che disciplinano l'uso delle cose comuni e la vita condominiale, a poter prevedere che chi commette un'infrazione paghi una somma. L'articolo 70 fissa gli importi massimi applicabili: la somma non può superare un certo limite, elevato in caso di recidiva. Ma il presupposto resta la previsione nel regolamento.

Ne consegue che, se il regolamento tace, l'assemblea non può inventarsi una sanzione con una delibera. La decisione che imponesse comunque una multa mancherebbe del suo fondamento e sarebbe contraria alla disciplina di legge.

Gli importi previsti dall'articolo 70

L'articolo 70 delle disposizioni di attuazione, come riformato dalla legge 220 del 2012, prevede che il regolamento possa stabilire il pagamento di una somma fino a un importo massimo per le infrazioni, con un tetto più alto in caso di recidiva. Le somme irrogate sono devolute al fondo di cui l'amministrazione dispone per le spese ordinarie. È importante che il regolamento richiami questa cornice e che la delibera resti entro i limiti massimi previsti.

• Serve una previsione espressa della sanzione nel regolamento
• Gli importi devono rispettare i massimi dell'articolo 70
• La recidiva consente l'importo più elevato solo se prevista
• Le somme sono destinate alle spese comuni

Perché la delibera è impugnabile

La delibera che irroga una sanzione non prevista dal regolamento, o che supera i limiti dell'articolo 70, è viziata. Il condomino colpito può contestarla con l'impugnazione ai sensi dell'articolo 1137. Trattandosi in linea generale di un vizio di legittimità della decisione, il termine da rispettare è quello di trenta giorni. Quando invece la delibera incide su diritti individuali in modo radicale, la qualificazione può spostarsi verso la nullità. In ogni caso, prima del giudizio, è obbligatorio il tentativo di mediazione.

Il procedimento corretto per sanzionare

Per irrogare validamente una sanzione occorre anzitutto che il regolamento la preveda. È poi opportuno che l'infrazione sia accertata e contestata al condomino, così da consentirgli di far valere le proprie ragioni. La delibera deve indicare la norma regolamentare violata, l'importo applicato entro i limiti di legge e le ragioni della decisione. Un procedimento trasparente riduce il rischio di annullamento e rende la sanzione effettivamente esigibile.

Prevenzione e gestione del regolamento

Molte controversie nascono da regolamenti datati che non contengono alcuna clausola sanzionatoria, o che non sono stati adeguati alle soglie introdotte dalla riforma del 2012. Tenere il regolamento aggiornato e accessibile, e conservare le contestazioni e le delibere in un archivio ordinato, consente all'amministratore di agire su basi solide quando è necessario intervenire su comportamenti scorretti.

Con AmministraPro l'amministratore può conservare il regolamento e i documenti condominiali, gestire le comunicazioni ai condòmini e verbalizzare le delibere con i relativi allegati, mantenendo tracciabilità di contestazioni ed eventuali sanzioni. Le funzioni sono descritte nella pagina /funzioni e i piani nella pagina /prezzi.