Spese voluttuarie in condominio: quando la delibera è annullabile

Quando l'assemblea approva una spesa voluttuaria, cioè un'opera di puro abbellimento non necessaria all'uso comune, con la sola maggioranza semplice degli intervenuti, la delibera è annullabile. Le innovazioni richiedono il quorum rafforzato dell'articolo 1136, quinto comma del Codice civile e le opere gravose o voluttuarie sono soggette anche alla disciplina dell'articolo 1121. Chi era assente, dissenziente o astenuto può impugnare la decisione davanti al tribunale entro trenta giorni.

Che cosa si intende per spesa voluttuaria

La spesa voluttuaria non riguarda la conservazione o la funzionalità delle parti comuni, ma un miglioramento estetico o di comodità di cui il condominio potrebbe fare a meno. Rientrano in questa categoria, a titolo di esempio, la realizzazione di fontane ornamentali, rivestimenti di pregio non necessari, opere decorative nel giardino o negli spazi comuni. La distinzione conta perché il legislatore, all'articolo 1121, tratta in modo particolare le innovazioni gravose o voluttuarie, consentendo ai condòmini contrari di sottrarsi alla relativa contribuzione quando l'opera è suscettibile di uso separato.

Va tenuta distinta la spesa voluttuaria dall'innovazione utile o necessaria. La sostituzione di un impianto obsoleto o la messa in sicurezza di un elemento comune non sono voluttuarie, anche se comportano un miglioramento: rispondono a un'esigenza reale di conservazione o adeguamento.

Il quorum richiesto per le innovazioni

Le innovazioni, e a maggior ragione quelle di natura estetica, non si approvano con le maggioranze dell'ordinaria amministrazione. L'articolo 1120 rinvia al quinto comma dell'articolo 1136, che richiede il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio, cioè cinquecento millesimi. Approvare un'opera voluttuaria con la sola maggioranza dei presenti e millesimi inferiori significa deliberare in violazione della legge sul quorum.

Il difetto di quorum non rende la delibera nulla, ma annullabile. Si tratta infatti di un vizio che attiene alla regolarità del procedimento e alle maggioranze, non all'oggetto impossibile o illecito né alla lesione di diritti individuali inderogabili. La conseguenza pratica è netta: la delibera produce effetti finché non viene annullata su impugnazione tempestiva.

L'esonero del dissenziente ex articolo 1121

Quando l'innovazione è molto gravosa o voluttuaria e consiste in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condòmini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo alla spesa. Se in seguito decidono di usare l'opera, sono tenuti a partecipare pro quota alle spese di esecuzione e manutenzione. Questa tutela è pensata proprio per evitare che una minoranza subisca i costi di un abbellimento che non ha voluto.

• L'opera deve essere gravosa o voluttuaria rispetto alle condizioni e all'importanza dell'edificio
• Deve essere suscettibile di uso separato dagli altri condòmini
• Il dissenziente resta escluso dai costi finché non decide di utilizzarla
• L'esonero non sana comunque il vizio di quorum della delibera

Come si impugna la delibera

L'annullamento si ottiene con l'impugnazione davanti all'autorità giudiziaria ai sensi dell'articolo 1137. Sono legittimati i condòmini assenti perché non hanno espresso voto favorevole, i dissenzienti e gli astenuti. Il termine è di trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i presenti e dalla comunicazione del verbale per gli assenti. Decorso il termine senza impugnazione, la delibera diventa definitiva e non è più attaccabile per quel vizio.

L'impugnazione non sospende automaticamente l'esecuzione della delibera. Se l'opera rischia di partire e di produrre esborsi difficilmente recuperabili, il condomino può chiedere al giudice la sospensione cautelare, che viene concessa quando ricorrono i presupposti previsti dalla norma. È inoltre obbligatorio, prima di adire il tribunale su materie condominiali, esperire il tentativo di mediazione.

Consigli pratici per l'amministratore

Per evitare contenziosi, l'amministratore dovrebbe qualificare correttamente l'intervento già nell'ordine del giorno, indicando se si tratta di manutenzione, innovazione utile o opera voluttuaria, e predisporre la verifica del quorum corretto. Verbalizzare in modo chiaro i millesimi favorevoli e contrari consente di dimostrare, in caso di impugnazione, che la maggioranza qualificata è stata effettivamente raggiunta oppure di prendere atto per tempo che non lo è.

Un gestionale come AmministraPro aiuta a impostare l'ordine del giorno con la corretta classificazione dell'intervento, a calcolare in automatico i quorum di teste e millesimi e a conservare i verbali con la registrazione dei voti. Trovi il dettaglio delle funzioni per assemblee e contabilità nella pagina /funzioni e i piani disponibili nella pagina /prezzi.