Voto di un non legittimato: quando la delibera si annulla

Quando in assemblea vota un soggetto non legittimato, per esempio chi non è proprietario né valido delegato, oppure un delegato che supera il limite di rappresentanza previsto dall'articolo 67 delle disposizioni di attuazione, la delibera è annullabile solo se quel voto è stato determinante per formare la maggioranza. Se, tolto il voto irregolare, la maggioranza regge comunque, la delibera resta valida. Questo meccanismo è noto come prova di resistenza.

Chi è legittimato a votare

Il diritto di voto spetta ai condòmini, cioè ai proprietari delle singole unità immobiliari, ciascuno con il peso dei propri millesimi. In presenza di comproprietà, l'unità esprime un solo voto tramite un rappresentante designato. Il conduttore non vota, salvo nelle limitate materie in cui la legge gli riconosce voce, come alcune decisioni sul riscaldamento e condizionamento previste dall'articolo 10 della legge 392 del 1978, e comunque nei limiti stabiliti. Chi partecipa senza titolo o senza una delega valida non è legittimato a esprimere il voto.

La delega è ammessa, ma incontra il limite dell'articolo 67 delle disposizioni di attuazione: nei condominii con più di venti condòmini il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condòmini e del valore proporzionale. Il voto espresso oltre questo limite è irregolare e va escluso dal computo.

La prova di resistenza

Il principio cardine è che l'irregolarità di un voto non travolge automaticamente la delibera. Il giudice, e prima ancora l'amministratore in sede di verbalizzazione, deve verificare se, sottratto il voto viziato dal conteggio, la maggioranza richiesta risulti comunque raggiunta. Se la maggioranza resiste, la delibera è valida nonostante il voto irregolare. Se invece senza quel voto la maggioranza non sarebbe stata raggiunta, la delibera è annullabile.

• Si individua il voto espresso dal soggetto non legittimato
• Lo si sottrae dal totale dei favorevoli, in teste e in millesimi
• Si verifica se la maggioranza necessaria è ancora integra
• Se regge, la delibera è valida; se non regge, è annullabile

Il conflitto di interessi

Un caso vicino è quello del condomino in conflitto di interessi con il condominio su un determinato punto. La giurisprudenza applica anche qui la prova di resistenza: la delibera è annullabile quando il voto del condomino in conflitto è stato determinante e la decisione è dannosa per la collettività. Non basta il conflitto in astratto, occorre che il voto abbia inciso in concreto sull'esito.

Come si fa valere il vizio

Trattandosi di annullabilità, il vizio va dedotto con l'impugnazione ai sensi dell'articolo 1137 entro trenta giorni. Sono legittimati i condòmini assenti, dissenzienti o astenuti. Il termine decorre dalla deliberazione per i presenti e dalla comunicazione del verbale per gli assenti. È inoltre necessario, prima del giudizio, il tentativo obbligatorio di mediazione. La contestazione andrebbe fatta emergere già in assemblea, chiedendo che a verbale sia registrata l'irregolarità del voto.

Il ruolo del verbale

Un verbale accurato è la migliore difesa. Deve indicare i presenti, i deleganti e i deleghi, i millesimi rappresentati, l'esito della votazione con l'elenco dei favorevoli, contrari e astenuti. Solo così è possibile ricostruire a posteriori se un voto era irregolare e se era determinante. Un verbale generico che si limita ad annotare l'approvazione a maggioranza rende difficile applicare la prova di resistenza e indebolisce la posizione del condominio.

AmministraPro consente di gestire l'elenco dei partecipanti, di registrare le deleghe verificando in automatico i limiti dell'articolo 67 e di verbalizzare la votazione con il dettaglio dei voti in teste e millesimi. Le funzioni per la gestione delle assemblee sono illustrate nella pagina /funzioni e i piani nella pagina /prezzi.