Delibere che incidono sulla proprietà esclusiva del condòmino

L'assemblea di condominio ha poteri ampi sulle parti comuni, ma non può disporre della proprietà esclusiva dei singoli. Quando una delibera pretende di incidere sull'appartamento, sul negozio o su altra porzione di proprietà individuale, imponendo obblighi, limiti d'uso o pesi, occorre il consenso del titolare interessato. Senza quel consenso la decisione eccede la competenza assembleare ed è invalida. Comprendere questo confine evita delibere destinate a cadere e liti spesso evitabili.

Il perimetro dei poteri assembleari

L'articolo 1135 del Codice civile elenca le attribuzioni dell'assemblea: nomina dell'amministratore, approvazione del preventivo e del consuntivo, decisioni sulle opere di manutenzione. Si tratta di poteri di gestione e organizzazione delle cose comuni. Nulla in queste competenze autorizza l'assemblea a governare i beni di proprietà esclusiva, che restano nella piena disponibilità del rispettivo titolare. La maggioranza vincola i condòmini per ciò che riguarda le parti comuni, non per ciò che appartiene al singolo.

Esempi di delibere invasive

Sono numerosi i casi in cui un'assemblea, con le migliori intenzioni, travalica i propri poteri. Alcuni esempi ricorrenti:

• Vietare in modo generalizzato una destinazione d'uso lecita di un'unità, in assenza di una previsione del regolamento contrattuale
• Imporre a un condòmino l'esecuzione di opere all'interno della sua proprietà esclusiva
• Deliberare l'uso di una porzione privata a beneficio della collettività condominiale senza il consenso del proprietario
• Attribuire ad altri l'utilizzo di spazi che appartengono in via esclusiva a un solo condòmino
• Costituire di fatto pesi o servitù su beni di proprietà individuale

In tutte queste ipotesi la decisione non riguarda la gestione delle parti comuni, ma il contenuto del diritto di proprietà del singolo. È qui che scatta la necessità del suo consenso.

Il ruolo del regolamento contrattuale

Alcuni limiti alle proprietà esclusive possono derivare non da una delibera, ma da un regolamento di natura contrattuale, accettato da tutti i condòmini e trascritto o richiamato negli atti di acquisto. Il regolamento contrattuale può contenere divieti d'uso delle singole unità, purché chiari e specifici. Ciò che il regolamento può prevedere per accordo di tutti, però, non può essere introdotto in un secondo momento dalla sola maggioranza: la modifica peggiorativa dei diritti dei singoli richiede il consenso di chi la subisce.

Consenso: come e quando raccoglierlo

Quando una decisione utile alla collettività coinvolge una proprietà esclusiva, ad esempio il passaggio di una tubazione comune all'interno di un locale privato, la strada corretta è ottenere il consenso espresso del titolare, meglio se documentato per iscritto e verbalizzato. Il consenso può essere prestato in assemblea, con voto favorevole del condòmino interessato, oppure con dichiarazione separata. Ciò che conta è che risulti in modo inequivoco: un silenzio non equivale ad accettazione quando è in gioco un diritto reale.

Nullità o annullabilità: la distinzione che conta

Le delibere che incidono su diritti individuali dei condòmini relativi alla proprietà esclusiva, adottate senza il necessario consenso, sono considerate nulle secondo l'orientamento consolidato della giurisprudenza. La nullità è più grave dell'annullabilità: può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse e non è soggetta al termine di trenta giorni previsto per l'impugnazione delle delibere annullabili dall'articolo 1137 del Codice civile. Le semplici irregolarità procedurali danno invece luogo ad annullabilità, con un termine di decadenza stringente. Individuare correttamente la categoria del vizio è essenziale per scegliere il rimedio e i tempi.

Cosa può fare il condòmino coinvolto

Il condòmino che subisce una delibera invasiva della sua proprietà esclusiva può contestarla in giudizio. Se il vizio è di nullità, non è vincolato al termine dei trenta giorni; se è di annullabilità, deve agire tempestivamente. È comunque prudente far mettere a verbale il proprio dissenso e le ragioni, così da documentare la posizione. Prima ancora del giudizio, un chiarimento in assemblea sui limiti dei poteri deliberativi spesso evita che la decisione venga adottata in modo scorretto.

Distinguere in fase di convocazione ciò che è gestione delle parti comuni da ciò che tocca i beni privati è il modo migliore per costruire delibere solide. Un gestionale come AmministraPro consente di preparare ordini del giorno precisi, verbalizzare i consensi e conservare i documenti a supporto, riducendo il rischio di decisioni invalide. Le funzionalità sono nella pagina funzioni e i piani nella pagina prezzi.