Delibere nulle e annullabili in condominio: le differenze

Distinguere tra delibere nulle e annullabili in condominio è essenziale per chi vuole contestare una decisione dell'assemblea. Le due categorie di invalidità hanno cause diverse, termini di impugnazione diversi e conseguenze diverse. Confonderle può far perdere il diritto a far valere le proprie ragioni: una delibera annullabile non impugnata nei termini diventa infatti definitiva. Vediamo cosa prevede il Codice civile e come la giurisprudenza traccia il confine tra le due ipotesi.

Delibere nulle e annullabili: il criterio di forma e sostanza

Il criterio tradizionale contrappone i vizi di forma ai vizi di sostanza. I vizi che riguardano il procedimento con cui la delibera si è formata, come la convocazione o i quorum, danno luogo ad annullabilità. I vizi che riguardano il contenuto della decisione, quando esso è contrario a norme imperative, all'ordine pubblico o al buon costume, oppure quando l'assemblea decide su materie del tutto estranee alle sue attribuzioni, danno luogo a nullità. La regola generale è l'annullabilità, mentre la nullità resta un'ipotesi residuale riservata ai vizi più gravi.

Quando la delibera è annullabile

Sono annullabili le delibere affette da vizi procedurali e formali. Rientrano in questa categoria i difetti che riguardano il modo in cui l'assemblea è stata convocata e ha deliberato.

• Mancata, tardiva o incompleta convocazione di un condomino.
• Mancato rispetto delle maggioranze richieste per la specifica materia.
• Errori nella costituzione dell'assemblea o nel calcolo dei quorum.
• Irregolarità nella verbalizzazione della seduta.

Quando la delibera è nulla

Sono nulle le delibere con vizi che colpiscono il contenuto in modo radicale. Si tratta dei casi in cui la decisione è priva degli elementi essenziali, ha un oggetto impossibile o illecito perché contrario a norme imperative, all'ordine pubblico o al buon costume, incide su diritti individuali dei singoli condomini sulle proprie unità o sulle parti comuni, oppure riguarda materie estranee alle competenze dell'assemblea. In queste ipotesi il vizio è talmente profondo che la delibera è incompatibile con l'ordinamento.

I termini per impugnare

È qui che la distinzione produce le conseguenze pratiche più importanti. La delibera annullabile deve essere impugnata entro il termine di decadenza di trenta giorni previsto dall'articolo 1137 del Codice civile. Il termine decorre dalla data della delibera per i condomini presenti e dissenzienti o astenuti, e dalla data di comunicazione del verbale per gli assenti. Trascorsi i trenta giorni, la delibera annullabile diventa definitiva e non è più contestabile, e questo vale anche quando il vizio è evidente. La delibera nulla, al contrario, può essere impugnata senza limiti di tempo da chiunque vi abbia interesse, perché il vizio che la colpisce non si sana con il decorso del termine.

Chi può impugnare la delibera

La legittimazione a impugnare cambia a seconda del vizio. L'annullamento può essere chiesto dai condomini assenti, dissenzienti o astenuti, cioè da chi non ha concorso ad approvare la decisione. La nullità, invece, può essere fatta valere da qualunque condomino, compreso chi ha votato a favore, proprio perché tutela interessi che vanno oltre la volontà dei singoli. In entrambi i casi l'azione si propone davanti al giudice, di norma dopo il tentativo di mediazione obbligatoria in materia condominiale.

La sospensione della delibera

L'impugnazione, di per sé, non sospende l'esecuzione della delibera. Chi la contesta può però chiedere al giudice la sospensione, che viene concessa quando ricorrono i presupposti previsti dalla legge. Nel frattempo la decisione resta efficace, il che rende ancora più importante rispettare il termine di trenta giorni per le delibere annullabili, senza attendere l'esito del giudizio per attivarsi.

Cosa dice la Cassazione

La giurisprudenza ha chiarito che l'annullabilità è la regola e la nullità l'eccezione. In particolare, in materia di riparto delle spese le Sezioni Unite hanno stabilito che la delibera che ripartisce i costi violando i criteri di legge o di regolamento è annullabile, mentre è nulla solo la delibera che modifica in via generale e astratta gli stessi criteri di ripartizione. La conseguenza pratica è netta: molti vizi che i condomini ritengono radicali sono in realtà cause di semplice annullabilità e vanno fatti valere entro i trenta giorni.

La regola generale è l'annullabilità della delibera. La nullità resta riservata alle ipotesi di gravissima carenza di potere o di illiceità del contenuto.

Prevenire i vizi con una gestione ordinata

La maggior parte dei vizi di annullabilità nasce da errori evitabili: convocazioni inviate in ritardo, quorum calcolati male, verbali incompleti. Una gestione ordinata delle assemblee riduce drasticamente il rischio di impugnazioni. Tenere traccia delle date di invio delle convocazioni, calcolare in automatico le maggioranze sulla base delle tabelle millesimali e redigere il verbale con tutti gli elementi richiesti mette al riparo il condominio da contestazioni formali.

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