Delibere condominiali all'unanimità: quali sono davvero

In condominio la regola generale è quella maggioritaria: l'assemblea decide con i quorum fissati dall'articolo 1136 del Codice civile, senza bisogno del consenso di tutti. Esistono però decisioni che sfuggono a questa logica e richiedono l'unanimità, cioè il consenso di ciascun condòmino. Riguardano tipicamente gli atti che incidono sui diritti di proprietà dei singoli, sulle parti comuni intese come oggetto di diritti reali e sui criteri di ripartizione fissati per legge o per contratto. Se manca anche un solo consenso, quelle delibere non possono essere validamente adottate a maggioranza.

Perché la maggioranza a volte non basta

Il potere dell'assemblea ha un confine: può gestire e organizzare l'uso delle cose comuni, ma non può disporre dei diritti individuali dei condòmini senza il loro accordo. La maggioranza governa l'amministrazione, non la titolarità dei diritti. Quando una decisione tocca il nucleo del diritto di proprietà del singolo, o modifica il modo in cui i beni comuni gli appartengono, la legge richiede il consenso di chi quel diritto lo subisce. È una garanzia contro lo strapotere della maggioranza.

Gli atti di disposizione sulle parti comuni

L'assemblea a maggioranza può decidere l'uso, la manutenzione e le innovazioni delle parti comuni, ma non può disporne come farebbe un proprietario. Vendere una porzione comune, costituire una servitù a carico dell'edificio, rinunciare a un diritto reale sulle parti comuni sono atti dispositivi che eccedono i poteri assembleari: richiedono il consenso di tutti i condòmini, perché ciascuno è comproprietario delle parti comuni in ragione dei propri millesimi.

Lo stesso vale per l'attribuzione dell'uso esclusivo e perpetuo di una parte comune a un solo condòmino: sottrarre stabilmente un bene comune al godimento degli altri equivale a disporne, e non può avvenire con la sola maggioranza.

La modifica dei criteri di ripartizione delle spese

I criteri legali di riparto sono stabiliti dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1117 del Codice civile. L'articolo 1123 consente di derogarvi, ma solo per convenzione, cioè con l'accordo di tutti gli interessati. Cambiare in modo stabile il metodo di ripartizione, ad esempio far pagare a millesimi generali una spesa che la legge imputa in base all'uso, incide sul diritto di ciascuno e richiede quindi l'unanimità. La maggioranza può decidere come spendere, non come ridistribuire in via generale il peso delle spese in deroga alla legge.

Le tabelle millesimali di natura convenzionale

Occorre distinguere. La rettifica o la revisione delle tabelle millesimali per errore o per mutate condizioni dell'edificio può essere approvata con la maggioranza dell'articolo 1136, secondo comma, come previsto dall'articolo 69 delle disposizioni di attuazione. La modifica dei valori proporzionali che non derivi da errore o da variazione oggettiva, ma da una scelta convenzionale delle parti, incide invece sui diritti dei condòmini e richiede il consenso unanime. La differenza sta nella causa: correggere non è la stessa cosa che ridefinire liberamente le quote.

Le delibere che incidono sulla proprietà esclusiva

Una deliberazione non può imporre obblighi o limiti sulle porzioni di proprietà esclusiva senza il consenso del titolare. Vietare una destinazione d'uso lecita, imporre opere all'interno di un appartamento, costituire pesi su un bene privato sono decisioni che esulano dai poteri della maggioranza. In questi casi il consenso del proprietario interessato è indispensabile, perché l'assemblea gestisce le parti comuni, non i beni dei singoli.

Sintesi operativa: quando pretendere l'unanimità

Per orientarsi, ecco le principali categorie di decisioni che richiedono il consenso di tutti:

• Atti di disposizione dei diritti reali sulle parti comuni, come vendita, servitù o rinuncia
• Attribuzione stabile dell'uso esclusivo di una parte comune a un solo condòmino
• Deroga convenzionale ai criteri legali di ripartizione delle spese
• Modifica non correttiva dei valori delle tabelle millesimali
• Delibere che impongono obblighi o limiti sulle proprietà esclusive senza il consenso del titolare

Cosa accade se manca l'unanimità

Una delibera adottata a maggioranza su una materia riservata all'unanimità è viziata. Secondo l'orientamento consolidato, quando la decisione incide su diritti individuali dei condòmini o eccede radicalmente le competenze assembleari, essa è nulla e la nullità può essere fatta valere anche oltre il termine di trenta giorni previsto per l'annullamento dall'articolo 1137 del Codice civile. Un vizio di questo tipo non si sana con il decorso del tempo, a differenza delle mere irregolarità. Per questo il presidente e l'amministratore devono riconoscere in anticipo le materie che esigono il consenso di tutti.

Preparare l'ordine del giorno distinguendo le materie a maggioranza da quelle che richiedono l'unanimità evita delibere fragili e successive impugnazioni. Un gestionale come AmministraPro aiuta a impostare convocazioni chiare, verbali ordinati e il tracciamento dei consensi, così da presentare all'assemblea decisioni ben costruite. Trovi il dettaglio nella pagina funzioni e le condizioni nella pagina prezzi.