Diritto di voto in assemblea di condominio: chi vota e come si contano i voti

Il diritto di voto in assemblea di condominio è il cuore del processo decisionale dell'edificio: è attraverso il voto che i proprietari approvano il rendiconto, deliberano i lavori e nominano l'amministratore. Non tutti i presenti però pesano allo stesso modo e non su ogni argomento vota lo stesso soggetto. La disciplina sta negli articoli 1136 e seguenti del Codice civile, che fissano quorum costitutivi e deliberativi basati su un doppio criterio, quello delle teste e quello dei millesimi.

Chi ha diritto di voto in assemblea di condominio

Ha diritto di voto chi è titolare del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento sull'unità immobiliare. Il proprietario esclusivo dell'appartamento partecipa e vota; se l'unità appartiene a più persone, i comproprietari hanno diritto a un unico voto e devono esprimerlo in modo unitario, designando un rappresentante. Chi è solo conduttore, cioè inquilino, di norma non vota, salvo le eccezioni previste per il riscaldamento e per alcuni servizi.

Teste e millesimi: il doppio criterio

Ogni deliberazione si misura contemporaneamente su due grandezze. Il numero delle teste conta le persone, cioè i condomini intervenuti o rappresentati; i millesimi misurano invece il valore proporzionale di ciascuna unità sul totale dell'edificio, fissato dalle tabelle millesimali. Un condomino con una grande metratura porta molti millesimi ma resta una sola testa. Le maggioranze richieste dalla legge combinano quasi sempre le due grandezze, per evitare che pochi grandi proprietari o molti piccoli decidano da soli.

I quorum dell'art. 1136 del Codice civile

L'art. 1136 distingue la validità della costituzione dell'assemblea dalla validità della delibera. In prima convocazione l'assemblea è regolarmente costituita con la presenza di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. La delibera è valida se approvata da un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio, cioè cinquecento millesimi.

La seconda convocazione

In seconda convocazione i quorum costitutivi si abbassano e l'assemblea è valida con un terzo dei partecipanti e un terzo del valore dell'edificio. Per l'ordinaria amministrazione la delibera passa con la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore, cioè trecentotrentaquattro millesimi. Restano invece più alte le maggioranze per le materie più delicate.

Le maggioranze rafforzate

Alcune decisioni richiedono quorum più elevati a prescindere dalla convocazione. Le innovazioni e alcuni interventi sulle parti comuni chiedono la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell'edificio. La nomina e la revoca dell'amministratore e le liti attive e passive seguono i quorum dell'ordinaria amministrazione, mentre le modifiche del regolamento e altre materie hanno soglie proprie.

La regola pratica è semplice: nessuna delibera è valida se non raccoglie insieme un numero sufficiente di teste e una quota adeguata di millesimi. Chi presiede l'assemblea deve verificare entrambe le grandezze prima di dichiarare approvata una decisione, perché basta che manchi una delle due soglie perché il voto non produca effetti e la delibera resti annullabile.

Usufrutto e nuda proprietà: chi vota

Quando sull'unità gravano usufrutto e nuda proprietà, il diritto di voto si divide per materia. L'usufruttuario vota sulle questioni di ordinaria amministrazione e sul semplice godimento delle cose e dei servizi comuni, perché è lui che usa l'immobile. Il nudo proprietario vota invece sulle innovazioni, sulle ricostruzioni e sugli interventi di manutenzione straordinaria, che incidono sul valore del bene. Su questi temi l'amministratore deve convocare entrambi.

La delega e i limiti al numero di deleghe

Il condomino che non può partecipare può farsi rappresentare con una delega scritta. La legge però pone un limite quantitativo: nei condomini con più di venti condomini il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale. L'amministratore non può ricevere deleghe per l'assemblea. La delega va verificata all'apertura dei lavori, perché un voto espresso da chi non ne aveva titolo può rendere annullabile la delibera.

Gli errori che rendono annullabile la delibera

Il conteggio errato dei voti è una delle cause più frequenti di impugnazione. Sommare i millesimi sbagliati, contare come presente un delegato oltre il limite, far votare l'usufruttuario su una manutenzione straordinaria o non separare i millesimi delle diverse tabelle sono errori che espongono il verbale a contestazione entro trenta giorni. Un verbale ordinato, che indichi per ogni delibera teste e millesimi favorevoli, contrari e astenuti, è la migliore difesa dell'amministratore.

Contare i voti con un software gestionale

Un software gestionale per il condominio calcola in automatico i quorum a partire dalle tabelle millesimali già caricate: registra presenze e deleghe, distingue proprietari, usufruttuari e nudi proprietari e somma teste e millesimi per ogni singola votazione, segnalando se la maggioranza è raggiunta. Questo riduce il rischio di errore in sala e produce un verbale coerente con i numeri. AmministraPro gestisce l'anagrafica dei condomini, le tabelle millesimali e il calcolo dei quorum in assemblea. Puoi vedere come funziona nella pagina delle funzionalità o confrontare i piani nella sezione prezzi.