Vedute del condominio verso il fondo vicino: le distanze

Le vedute del condominio verso il fondo del vicino sono soggette a distanze precise. Per aprire una veduta diretta occorre almeno un metro e mezzo tra la linea esterna della veduta e il confine, secondo l'articolo 905 del Codice civile; le vedute laterali od oblique richiedono settantacinque centimetri per l'articolo 906. Specularmente, chi ha già il diritto di avere vedute dirette verso il fondo vicino può impedire a quest'ultimo di costruire a meno di tre metri, come stabilisce l'articolo 907. Sono regole che tutelano riservatezza e aria tra proprietà confinanti.

Luci e vedute: la differenza di partenza

Il Codice civile distingue le luci dalle vedute. Le luci, disciplinate dagli articoli 900 e seguenti, danno passaggio a luce e aria ma non consentono di affacciarsi sul fondo del vicino. Le vedute, o prospetti, permettono invece di guardare e di sporgersi comodamente verso il fondo confinante. Solo le vedute impongono le distanze degli articoli 905, 906 e 907, perché solo esse consentono l'inspectio e la prospectio, cioè guardare frontalmente e affacciarsi.

Un balcone, una terrazza, una finestra dalla quale ci si può affacciare sono vedute. Una piccola apertura in alto, con inferriata e telaio fisso, conforme ai requisiti dell'articolo 901, è una luce. La qualificazione è decisiva perché cambia completamente il regime delle distanze.

Vedute dirette: un metro e mezzo (art. 905)

Secondo l'articolo 905 del Codice civile non si possono aprire vedute dirette verso il fondo del vicino se tra il fondo e la più vicina linea esterna della veduta non vi è la distanza di un metro e mezzo. La misura si conta dalla faccia esterna del muro in cui si apre la veduta, oppure, per balconi e sporgenze, dalla loro linea esterna. La distanza vale anche per le vedute dirette oblique che si aprono a lato di una parete.

In condominio il tema si presenta quando si realizzano nuove aperture sulla facciata, si trasformano finestre in porte finestra o si costruiscono balconi verso una proprietà confinante esterna. Ogni intervento di questo tipo deve rispettare la distanza minima, salvo il diritto già eventualmente acquisito.

Vedute laterali od oblique: settantacinque centimetri (art. 906)

L'articolo 906 impone una distanza minore, settantacinque centimetri, per le vedute laterali od oblique, cioè quelle dalle quali si guarda il fondo vicino non di fronte ma di lato. La misura si conta dal più vicino lato della finestra o dell'apertura da cui la veduta si esercita. Anche in questo caso conta la possibilità concreta di affaccio, non la mera esistenza di un vano.

• Veduta diretta: affaccio frontale, distanza minima un metro e mezzo
• Veduta laterale od obliqua: affaccio di lato, distanza minima settantacinque centimetri
• Luce: passaggio di luce e aria senza affaccio, requisiti dell'art. 901
• Le distanze si misurano dalla linea esterna della veduta o dell'apertura

Costruire davanti alle vedute del vicino: tre metri (art. 907)

L'articolo 907 tutela chi ha già acquistato il diritto di avere vedute dirette verso il fondo del vicino: in tal caso il proprietario del fondo confinante non può fabbricare a distanza minore di tre metri, misurata secondo i criteri dell'articolo 905. La regola impedisce che una nuova costruzione soffochi una veduta legittimamente esistente. Il diritto di veduta può derivare dal rispetto originario delle distanze, da un titolo, o dall'usucapione se la veduta è apparente e permanente.

Per il condominio ciò significa due cose. Da un lato, l'edificio non può erigere sopraelevazioni o corpi di fabbrica che invadano lo spazio protetto davanti alle vedute del vicino. Dall'altro, se il condominio vanta vedute consolidate, può opporsi alle costruzioni del vicino troppo ravvicinate.

Chi decide e come tutelarsi

Le questioni di veduta riguardano spesso la facciata e la struttura, quindi parti comuni. Le opere che incidono sulle distanze legali vanno deliberate dall'assemblea e, quando toccano il decoro architettonico o modificano le parti comuni, richiedono le maggioranze previste dal Codice civile. Le aperture sulle proprietà individuali restano di competenza del singolo, ma non possono violare le distanze verso il vicino esterno.

In caso di violazione, il vicino leso può agire per la riduzione in pristino, cioè la chiusura o l'arretramento dell'apertura, oltre al risarcimento. Documentare lo stato dei luoghi, le date delle opere e le eventuali autorizzazioni è quindi fondamentale. Un gestionale come AmministraPro consente all'amministratore di archiviare progetti, delibere e comunicazioni con i confinanti in modo ordinato; le funzionalità sono descritte alla pagina /funzioni, mentre i piani si trovano alla pagina /prezzi.