Distanze tra costruzioni: il condominio e l'edificio vicino

Le costruzioni tra il condominio e l'edificio vicino devono rispettare una distanza minima. L'articolo 873 del Codice civile stabilisce che le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono tenere una distanza non minore di tre metri. I regolamenti edilizi locali possono prevedere distanze maggiori, mai minori. La regola serve a evitare intercapedini dannose, garantire aria e luce e ridurre i rischi per le proprietà confinanti. Vale per nuove costruzioni, sopraelevazioni e ampliamenti dell'edificio condominiale.

La regola dei tre metri

L'articolo 873 fissa il principio generale: tra due costruzioni su fondi confinanti, che non siano unite o in aderenza, deve esserci almeno tre metri. La distanza si misura in modo lineare tra le pareti che si fronteggiano. La norma tutela un interesse pubblico oltre che privato, perché mira a impedire la formazione di intercapedini anguste, malsane e pericolose tra edifici.

Per il condominio la questione si pone soprattutto quando si progettano interventi che aumentano il volume o l'altezza dell'edificio verso il fondo del vicino. Una sopraelevazione, un nuovo corpo scala esterno, un ampliamento devono rispettare la distanza legale rispetto alle costruzioni confinanti, non solo rispetto al confine.

Il ruolo dei regolamenti locali

L'articolo 873 rinvia espressamente ai regolamenti edilizi comunali, che possono stabilire distanze superiori ai tre metri o distanze dal confine, spesso pari a metà della distanza tra edifici. Prima di ogni intervento è quindi indispensabile verificare lo strumento urbanistico del Comune, perché le prescrizioni locali integrano e talvolta superano la regola del Codice civile. Le norme sulle distanze fissate nei piani regolatori hanno natura integrativa del Codice.

• Distanza minima tra costruzioni di tre metri secondo il Codice civile
• Possibili distanze maggiori imposte dai regolamenti edilizi comunali
• Distanze dal confine spesso pari alla metà della distanza tra edifici
• Verifica preventiva dello strumento urbanistico prima di progettare

Costruzioni unite o in aderenza

La distanza dei tre metri non si applica quando le costruzioni sono unite o aderenti, cioè quando i muri combaciano senza intercapedine. In questi casi entrano in gioco le regole sul muro di confine e sulla comunione forzosa. La costruzione in aderenza, ammessa dall'articolo 877 del Codice civile a certe condizioni, consente di edificare a contatto con il muro del vicino senza lasciare lo spazio intermedio, evitando così l'intercapedine che la norma vuole scongiurare.

Il criterio della prevenzione

Quando il regolamento locale non impone una distanza fissa dal confine ma solo tra costruzioni, opera il criterio della prevenzione: chi costruisce per primo può edificare sul confine o a una certa distanza, e chi costruisce dopo deve adeguarsi rispettando l'intera distanza legale rispetto all'edificio già esistente. Il primo costruttore, in sostanza, condiziona le scelte del vicino. Il criterio non opera dove il regolamento fissa una distanza minima assoluta dal confine, che tutti devono rispettare a prescindere dall'ordine di edificazione.

Le conseguenze della violazione

Chi costruisce a distanza inferiore a quella legale espone il condominio a gravi conseguenze. Il vicino può chiedere la riduzione in pristino, cioè la demolizione o l'arretramento della parte di costruzione che viola la distanza, oltre al risarcimento del danno. Si tratta di una tutela reale, che colpisce la costruzione in sé e non si limita a un indennizzo, ed è per questo che la verifica preventiva delle distanze è un passaggio da non trascurare mai.

Decisione assembleare e documentazione

Gli interventi che incidono sulle distanze riguardano quasi sempre la struttura o l'aspetto dell'edificio, quindi parti comuni, e devono essere deliberati dall'assemblea con le maggioranze di legge. L'amministratore esegue la delibera, incarica i tecnici e cura i rapporti con il vicino, ma è essenziale che il progetto sia verificato sotto il profilo delle distanze fin dalla fase iniziale.

Conservare progetti, permessi, perizie e comunicazioni in modo ordinato riduce il rischio di contenziosi e semplifica la difesa in caso di contestazioni. Con un gestionale come AmministraPro l'amministratore centralizza documenti, delibere e scadenze dei procedimenti edilizi, come illustrato alla pagina /funzioni, con i piani descritti alla pagina /prezzi.