Distanze legali tra costruzioni in condominio

Le distanze legali in condominio sono le misure minime che la legge impone di rispettare tra una costruzione e le vedute, i balconi o le proprietà confinanti. Nate per i rapporti tra fondi vicini, queste regole valgono anche all'interno di un edificio in condominio, ma con un adattamento importante: si applicano solo se sono compatibili con la particolare struttura dello stabile e con i diritti che spettano ai singoli condomini. Capire quando scattano e quando cedono è essenziale per evitare contenziosi tra vicini di pianerottolo.

Cosa sono vedute e luci

Il Codice civile distingue tra luci e vedute. Le luci sono aperture che lasciano passare aria e luce ma non consentono di affacciarsi sul fondo del vicino. Le vedute, o prospetti, permettono invece di guardare e di sporgersi comodamente, anche in senso obliquo e laterale. Un balcone praticabile, una finestra normale e una terrazza sono vedute. La distinzione conta perché solo le vedute fanno scattare l'obbligo di distanza per chi vuole costruire di fronte.

Le distanze per aprire vedute e balconi

L'art. 905 del Codice civile disciplina le vedute dirette e i balconi: non si possono aprire vedute dirette verso il fondo del vicino se non a distanza di un metro e mezzo dalla linea di confine. L'art. 906 regola le vedute laterali od oblique, che richiedono una distanza di settantacinque centimetri. Queste misure valgono per chi realizza l'apertura o il balcone.

La distanza delle costruzioni dalle vedute

Il caso speculare è quello dell'art. 907, che riguarda chi vuole costruire dove il vicino ha già una veduta. Chi ha acquistato il diritto di avere vedute verso il fondo confinante può opporsi a nuove costruzioni a meno di tre metri, misurati dalla veduta stessa. La veduta si esercita non solo in avanti e verso il basso, ma anche verso l'alto: un balcone realizzato al piano superiore può quindi interferire con la veduta del piano sottostante. I tre metri dell'art. 907 sono considerati inderogabili dalla giurisprudenza.

Quando le distanze legali si applicano in condominio

Il principio, ribadito dalla Corte di Cassazione, è che le norme sulle distanze si applicano anche tra le unità di uno stesso condominio, ma non in modo assoluto. Il giudice deve verificare, caso per caso, se siano compatibili con la struttura dell'edificio, con lo stato dei luoghi e con il contenuto dei diritti dei singoli condomini. In un fabbricato le proprietà sono per loro natura ravvicinate e sovrapposte: applicare rigidamente misure pensate per fondi contigui e liberi porterebbe a risultati irragionevoli.

Parti comuni e uso individuale

Quando l'intervento riguarda una parte comune, come la facciata o il cortile, entra in gioco anche l'art. 1102 del Codice civile: ogni condomino può usare la cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne pari uso. Le distanze si intrecciano quindi con i limiti dell'uso della cosa comune e con il decoro architettonico dell'edificio.

Il ruolo del regolamento condominiale

Il regolamento di condominio può contenere clausole che disciplinano più severamente aperture, sopraelevazioni e modifiche delle facciate, in funzione di tutela del decoro. Se di natura contrattuale, queste clausole vincolano tutti i condomini e possono imporre limiti ulteriori rispetto alle sole distanze del Codice civile. Prima di realizzare un balcone o una nuova apertura è quindi opportuno verificare sempre cosa prevede il regolamento vigente.

Sopraelevazioni e nuove aperture

Un caso frequente è quello del proprietario dell'ultimo piano che intende sopraelevare, diritto riconosciuto dall'art. 1127 del Codice civile entro precisi limiti. Anche in questa ipotesi le distanze dalle vedute preesistenti restano un vincolo da rispettare, insieme alle condizioni statiche dell'edificio e alla tutela del decoro architettonico. Allo stesso modo, chi apre una nuova finestra o trasforma una luce in veduta deve verificare che l'intervento non violi le distanze verso le proprietà confinanti e non pregiudichi la sicurezza o l'aspetto della facciata comune.

Distanze e norme urbanistiche

Alle distanze del Codice civile si affiancano quelle previste dagli strumenti urbanistici locali, spesso più rigorose. I regolamenti edilizi comunali possono imporre distanze minime tra edifici e dai confini che integrano o superano quelle civilistiche. Prima di realizzare un balcone, una veranda o una sopraelevazione è quindi necessario coordinare la disciplina privatistica delle distanze con i titoli edilizi richiesti dal Comune, perché il rispetto dell'una non esonera dall'osservanza dell'altra.

Cosa fare prima di intervenire

• Verificare se l'apertura esistente del vicino è una veduta o una semplice luce.
• Misurare le distanze rispetto a vedute e confini secondo gli articoli 905, 906 e 907.
• Controllare le clausole del regolamento condominiale sul decoro e sulle modifiche.
• Valutare se l'intervento riguarda una parte comune e i limiti dell'art. 1102.
• Documentare lo stato dei luoghi prima dei lavori per prevenire contestazioni.

Tenere traccia della documentazione con un software gestionale

Molte controversie sulle distanze nascono dalla difficoltà di ricostruire lo stato dei luoghi e le autorizzazioni dell'assemblea. Un software gestionale per il condominio consente di archiviare in modo ordinato regolamento, planimetrie, delibere e comunicazioni ai condomini, così da avere subito a disposizione i documenti utili quando sorge un dubbio o una lite.

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