Divieto di alterare la destinazione della cosa comune

L'articolo 1102 del Codice civile pone due limiti all'uso della cosa comune: non impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso e non alterarne la destinazione. Il secondo limite è spesso trascurato ma è decisivo. Alterare la destinazione significa modificare la funzione tipica del bene comune, trasformarlo in qualcosa di diverso da ciò a cui è naturalmente destinato o sottrarlo, in tutto o in parte, all'uso collettivo. Anche un uso che non ostacola gli altri, ma che cambia la destinazione del bene, è illegittimo.

I due limiti dell'articolo 1102

La norma riconosce a ciascun condomino ampia libertà di trarre dal bene comune tutte le utilità possibili, compreso un uso più intenso rispetto agli altri. Questa libertà incontra però due confini invalicabili. Il primo è il rispetto del pari uso: il condomino non può impedire agli altri di servirsi della cosa nello stesso modo. Il secondo è il rispetto della destinazione: il condomino non può mutare la funzione del bene. I due limiti operano insieme, ma sono distinti. Un uso può rispettare il pari uso e violare comunque la destinazione, e in tal caso resta vietato.

Cosa significa alterare la destinazione

La destinazione di un bene comune è la funzione a cui è naturalmente adibito in relazione all'edificio e alle unità che serve. Il cortile è destinato a dare aria, luce e accesso; l'androne al passaggio; il pianerottolo alla distribuzione verso gli appartamenti; il sottotetto alla protezione e all'isolamento della copertura. Alterare la destinazione significa usare quel bene per uno scopo incompatibile con la sua funzione tipica, oppure appropriarsene stabilmente sottraendolo all'uso comune. Non conta solo se l'uso disturba gli altri: conta se stravolge ciò che il bene deve essere per l'edificio.

Esempi concreti di uso che altera la destinazione

Nella prassi ricorrono situazioni tipiche in cui il limite della destinazione viene superato, a prescindere dal fatto che gli altri condomini siano ostacolati o meno.

• Occupare stabilmente una porzione di cortile o di pianerottolo con strutture fisse, sottraendola all'uso comune.
• Trasformare un locale comune in un uso incompatibile con la sua funzione originaria senza il consenso di tutti.
• Recintare o chiudere una parte di area comune riservandola a sé.
• Utilizzare l'androne o le scale come deposito permanente di beni personali.
• Adibire il sottotetto comune a vano abitabile a uso esclusivo del singolo.

Uso più intenso legittimo e alterazione: il confine

Il condomino ha diritto a un uso anche più intenso della cosa comune, purché non tolga agli altri la stessa possibilità e non cambi la destinazione del bene. Il confine è delicato. Passare più spesso nell'androne, parcheggiare temporaneamente nel cortile secondo le regole, utilizzare il muro comune per un'installazione consentita sono usi più intensi legittimi. Recintare quella porzione di cortile, chiudere quell'androne, occupare in modo permanente quello spazio sono invece alterazioni della destinazione. La differenza sta nel carattere: un uso resta legittimo se è compatibile con la funzione comune e reversibile, diventa illegittimo se appropria il bene o ne stravolge lo scopo.

Le conseguenze dell'uso illegittimo

Chi altera la destinazione della cosa comune compie un atto illecito che gli altri condomini e l'amministratore possono contrastare. È possibile chiedere la rimozione delle opere e il ripristino dello stato dei luoghi, oltre all'eventuale risarcimento del danno. L'uso protratto nel tempo non fa acquisire alcun diritto se manca un titolo idoneo, e la mera tolleranza degli altri condomini non trasforma un'occupazione abusiva in un diritto. Solo un atto di natura contrattuale, accettato da tutti, può legittimamente destinare in modo diverso una parte comune o attribuirne l'uso esclusivo a un condomino.

Il ruolo dell'amministratore

L'amministratore ha il dovere di far cessare gli usi che alterano la destinazione delle parti comuni, disciplinandone l'uso e curando l'osservanza del regolamento. Di fronte a un'occupazione abusiva può diffidare il condomino e sottoporre la questione all'assemblea per deliberare le azioni a tutela della proprietà comune. Documentare la situazione con verbali, fotografie e comunicazioni è essenziale, perché in giudizio ciò che conta è dimostrare in concreto che l'uso ha stravolto la funzione del bene o lo ha sottratto alla collettività.

Con un software gestionale come AmministraPro l'amministratore può registrare segnalazioni, diffide e verbali relativi agli usi impropri delle parti comuni, mantenendo una cronologia ordinata e consultabile a supporto delle decisioni assembleari. Approfondisci nella pagina funzioni e confronta i piani nella sezione prezzi.