Deposito di oggetti nel cortile: cosa vieta il regolamento

Il regolamento condominiale può vietare di lasciare stabilmente biciclette, mobili, materiali o altri oggetti nel cortile e negli spazi comuni: una clausola di questo tipo è di regola valida perché non comprime la proprietà esclusiva, ma disciplina l'uso della cosa comune a tutela del pari diritto di tutti i condòmini. Anche in assenza di clausola, l'articolo 1102 del Codice civile vieta l'uso che impedisce agli altri di fare pari uso del bene comune secondo il loro diritto.

L'uso della cosa comune e i suoi limiti

Il cortile è, di regola, parte comune ai sensi dell'articolo 1117 del Codice civile. Ogni condòmino può servirsene, ma entro due limiti: non alterarne la destinazione e non impedire agli altri il pari uso. Occupare stabilmente una porzione di cortile con oggetti propri sottrae spazio agli altri e trasforma un uso paritario in un uso esclusivo di fatto, che l'ordinamento non consente senza il consenso di tutti.

Perché la clausola è di norma valida

A differenza dei divieti che incidono sulle unità private, la regola sull'uso del cortile riguarda un bene comune e la convivenza tra i condòmini. Per questo può essere contenuta anche in un regolamento assembleare approvato a maggioranza ai sensi dell'articolo 1138 del Codice civile, oltre che in uno contrattuale. La clausola che vieta depositi e occupazioni stabili rafforza e specifica il principio già contenuto nell'articolo 1102, rendendo più semplice la contestazione.

• Clausola valida: divieto di depositare oggetti, materiali o veicoli in modo stabile negli spazi comuni
• Uso consentito: transito, sosta temporanea e operazioni di carico e scarico, salvo diversa previsione
• Limite generale: nessun uso può impedire agli altri il pari godimento del cortile

Deposito temporaneo e occupazione stabile

Va distinto l'uso momentaneo dall'occupazione stabile. Lasciare per pochi minuti un pacco o una bicicletta durante il transito rientra nell'uso normale. Diverso è collocare in modo permanente mobili, fioriere ingombranti, cataste di materiali o strutture fisse: qui si supera il limite del pari uso e si può configurare una violazione contestabile anche a prescindere da una clausola espressa.

Sicurezza e vie di fuga

Il deposito di oggetti negli spazi comuni non è solo una questione di decoro e di pari uso: può creare problemi di sicurezza, ostruendo passaggi, androni e vie di fuga. L'amministratore, nell'ambito dei suoi doveri di conservazione delle parti comuni ai sensi dell'articolo 1130 del Codice civile, deve intervenire per rimuovere gli ingombri che compromettono la sicurezza, sollecitando i responsabili e, se necessario, la messa a norma.

Come interviene l'amministratore

Di fronte a un'occupazione abusiva, l'amministratore diffida il condòmino a liberare lo spazio, indicando la clausola violata o il richiamo all'articolo 1102. In caso di inerzia, con l'autorizzazione dell'assemblea può agire per la rimozione. Se il regolamento prevede una sanzione, l'assemblea può deliberarla ai sensi dell'articolo 70 delle disposizioni di attuazione del Codice civile. Documentare con foto l'ingombro e la sua durata è utile per la prova.

Registrare segnalazioni, diffide e foto dello stato dei luoghi in un unico archivio rende più efficaci gli interventi sugli spazi comuni. Con AmministraPro l'amministratore gestisce le segnalazioni dei condòmini, invia comunicazioni tracciate e conserva il regolamento sempre consultabile: le funzionalità sono descritte nella pagina /funzioni e i piani in /prezzi.