Estintori in condominio: manutenzione e controlli

Un estintore serve a poco se, nel momento dell'emergenza, non funziona. Per questo la normativa tecnica prevede una manutenzione periodica strutturata in fasi, con cadenze e verifiche precise. In condominio gli estintori installati nelle parti comuni, come androni, autorimesse, locali tecnici e vani scala, sono sotto la responsabilità gestionale dell'amministratore, che deve affidarne la manutenzione a tecnici competenti e conservare la documentazione dei controlli.

Le fasi di manutenzione secondo la UNI 9994-1

La norma di riferimento per la manutenzione degli estintori portatili è la UNI 9994-1, che definisce le diverse fasi dell'attività di controllo e la relativa periodicità.

• Sorveglianza: controllo visivo frequente per verificare che l'estintore sia presente, accessibile, segnalato e con la pressione in campo verde.
• Controllo periodico: verifica tecnica a cadenza semestrale da parte di un manutentore, con prova di efficienza.
• Revisione: intervento più approfondito con verifica interna e ricarica, a intervalli che dipendono dal tipo di estintore e dall'agente estinguente.
• Collaudo: prova di stabilità del serbatoio a pressione, secondo le scadenze previste per la tipologia.

Le periodicità di revisione e collaudo variano in funzione del tipo di estintore (a polvere, a schiuma, a CO2) e delle indicazioni della norma. È il manutentore a determinare gli intervalli corretti in base alla scheda dell'apparecchio.

Il cartellino e il registro

Ogni estintore deve riportare un cartellino di manutenzione con le date degli interventi e la firma del tecnico. Nelle attività soggette a controllo antincendio va tenuto anche il registro dei controlli, dove si annotano le verifiche su estintori, illuminazione di emergenza e altri presidi. Il registro dimostra che la manutenzione è stata eseguita nei tempi e costituisce una prova importante in caso di verifica o di sinistro.

Quanti e dove installarli

Il numero, la capacità e la posizione degli estintori dipendono dal tipo di locale e dal rischio. Negli spazi comuni si utilizzano tipicamente estintori a polvere o a CO2 di capacità adeguata, collocati lungo i percorsi di esodo, in posizione visibile e facilmente raggiungibile, segnalati con l'apposita cartellonistica. Nelle autorimesse e nei locali tecnici valgono le prescrizioni della regola tecnica applicabile.

Spese e delibere

La manutenzione degli estintori delle parti comuni è una spesa di conservazione, ripartita tra i condòmini secondo i criteri degli articoli 1123 e seguenti del Codice civile, in base all'uso e alla proprietà della parte servita. L'amministratore, ai sensi dell'articolo 1130, provvede alla gestione ordinaria; per l'acquisto di nuovi presidi o interventi straordinari decide l'assemblea. Gli interventi urgenti possono essere disposti dall'amministratore a norma dell'articolo 1135.

Non perdere le scadenze

Il rischio pratico è dimenticare i controlli semestrali o le scadenze di revisione. Con un gestionale come AmministraPro l'amministratore registra ogni estintore, imposta promemoria per controlli e revisioni e conserva i verbali del manutentore in un archivio ordinato. Le funzionalità dedicate alla manutenzione e allo scadenzario sono descritte in /funzioni, mentre i piani con i costi sono nella pagina /prezzi.