Formazione e aggiornamento obbligatori dell'amministratore

Il corso di aggiornamento dell'amministratore di condominio non è un optional ma un obbligo di legge. Dalla riforma del 2012 chi svolge questa professione deve possedere requisiti di onorabilità e, soprattutto, di formazione: un corso iniziale prima di iniziare l'attività e un aggiornamento periodico per mantenerla. La disciplina si trova nell'art. 71 bis delle disposizioni di attuazione del Codice civile e nel decreto ministeriale 140/2014, che ne fissano durata, contenuti e modalità. Vediamo che cosa deve fare concretamente un amministratore per essere in regola.

Perché la formazione è obbligatoria

La riforma del condominio, introdotta con la legge 220/2012, ha professionalizzato la figura dell'amministratore. Accanto ai requisiti di onorabilità, come l'assenza di condanne per determinati reati, il godimento dei diritti civili e l'assenza di misure di prevenzione, la legge ha previsto un percorso formativo strutturato. L'obiettivo è garantire ai condomini un professionista competente in materia giuridica, contabile, tecnica e fiscale, in un settore in cui gli errori possono avere conseguenze economiche rilevanti e in cui l'amministratore gestisce fondi altrui e assume responsabilità dirette verso condomini, fornitori e amministrazione finanziaria.

L'art. 71 bis delle disposizioni di attuazione

L'art. 71 bis delle disposizioni di attuazione del Codice civile elenca i requisiti per svolgere l'incarico di amministratore. Tra questi rientrano l'aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado e l'aver frequentato un corso di formazione iniziale, oltre a svolgere attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale. La norma è la base da cui discende poi il dettaglio operativo contenuto nel DM 140/2014.

Il corso di formazione iniziale di 72 ore

Chi vuole iniziare ad amministrare condomini deve seguire e superare un corso di formazione iniziale della durata di almeno 72 ore, un terzo delle quali dedicate a esercitazioni pratiche. Il corso deve svolgersi secondo un programma didattico predisposto da un responsabile scientifico particolarmente qualificato in materia di diritto condominiale o sicurezza degli edifici, scelto tra docenti universitari, avvocati, magistrati o professionisti dell'area tecnica, con formatori competenti nelle stesse materie. Il programma copre di norma il diritto condominiale, la contabilità e il bilancio, la fiscalità, la sicurezza degli edifici e la gestione delle assemblee. Al termine è previsto un esame di verifica, superato il quale si ottiene l'attestato che abilita all'attività.

Il corso di aggiornamento dell'amministratore di condominio: 15 ore l'anno

La formazione non si esaurisce con il corso iniziale. L'art. 5 del DM 140/2014 impone un'attività di formazione periodica di almeno 15 ore annuali. L'aggiornamento serve a mantenere aggiornato l'amministratore sulle novità normative, fiscali e giurisprudenziali, che nel settore condominiale sono frequenti. Anche il corso di aggiornamento si conclude con una verifica finale e il rilascio del relativo attestato.

Corsi in presenza o telematici

I corsi di formazione e aggiornamento possono essere svolti anche in modalità telematica, purché sia garantito il controllo effettivo della presenza e della partecipazione. È una possibilità che ha reso l'adempimento più accessibile, ma non ne ha ridotto il rigore: la frequenza deve essere integrale e la verifica finale resta un passaggio obbligato per ottenere l'attestato valido.

Le eccezioni all'obbligo formativo

Non tutti sono soggetti all'obbligo di formazione. L'amministratore scelto tra i condomini dello stesso stabile, ad esempio, non è tenuto a possedere i requisiti del corso iniziale e della formazione periodica. Esistono inoltre norme transitorie che hanno tutelato chi aveva già svolto l'attività per almeno un anno nel triennio precedente all'entrata in vigore della disciplina, fermo restando l'obbligo di aggiornamento periodico.

Cosa rischia chi non si aggiorna

Il mancato rispetto degli obblighi formativi incide sulla permanenza dei requisiti per svolgere l'incarico. La perdita dei requisiti può costituire giusta causa di revoca dell'amministratore da parte dell'assemblea o, nei casi previsti, dell'autorità giudiziaria su ricorso di ciascun condomino. In caso di contestazione, l'onere di dimostrare di essere in regola con la formazione ricade sull'amministratore, che deve poter esibire gli attestati dei corsi frequentati. Conservare gli attestati e tenere traccia delle scadenze annuali è quindi parte integrante della gestione professionale dello studio, non un semplice adempimento burocratico.

Tenere traccia delle scadenze con un software

Un software gestionale aiuta a non perdere di vista gli adempimenti dello studio, comprese le scadenze formative, gli attestati e i documenti dell'amministratore. Centralizzare queste informazioni accanto alla gestione dei condomini riduce il rischio di dimenticanze e rende più semplice dimostrare la regolarità della propria posizione.

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