Impianti condominiali fino al punto di diramazione: dove finisce il comune

Gli impianti idrici, fognari, del gas, del riscaldamento e di distribuzione dell'energia sono parti comuni dell'edificio ai sensi dell'art. 1117, n. 3, del Codice civile, ma solo fino al punto di diramazione verso i locali di proprietà esclusiva. Il tratto che entra nella singola unità appartiene al condòmino, che ne è proprietario e responsabile. La norma indica anche un'ipotesi ulteriore: negli impianti unitari la comproprietà arriva fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore sulle reti pubbliche.

La regola dell'art. 1117 n. 3

Il testo dell'articolo, nella formulazione introdotta dalla riforma del condominio, presume comuni le opere, le installazioni e i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli impianti per l'acqua, il gas, l'energia elettrica, il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà individuale dei singoli condòmini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza. Il legislatore ha così fissato un confine chiaro: dove l'impianto si dirama per servire la singola unità, cessa la proprietà comune.

Questo confine vale sia per la titolarità sia per le spese. Il tratto comune si conserva e si ripara a carico di tutti; il tratto interno alla proprietà esclusiva è a carico del singolo.

Colonne montanti e diramazioni

La colonna montante, cioè la tubazione verticale che percorre l'edificio e distribuisce l'acqua o convoglia gli scarichi, è tipicamente comune. Dalla colonna si staccano le diramazioni orizzontali che raggiungono i singoli appartamenti: è proprio nel punto di stacco che passa il confine. La giurisprudenza ha chiarito, ad esempio, che l'elemento di raccordo tra la tubazione orizzontale del singolo appartamento e la colonna verticale condominiale, la cosiddetta braga di scarico, va considerato di proprietà esclusiva del condòmino servito, che ne risponde.

• Colonna montante idrica o di scarico che serve più unità: parte comune
• Diramazione orizzontale che entra nel singolo appartamento: proprietà esclusiva del condòmino
• Braga di raccordo tra tubo del singolo e colonna verticale: proprietà esclusiva secondo la giurisprudenza
• Contatore individuale e tratto a valle di esso: a carico del condòmino

Individuare con precisione il punto di diramazione è quindi decisivo per attribuire una perdita, un intasamento o un guasto alla sfera comune o a quella privata.

Impianti unitari e punto di utenza

Per gli impianti unitari, cioè quelli che servono l'edificio come un complesso indivisibile, la norma sposta il confine fino al punto di utenza. È il caso, ad esempio, di reti in cui non esiste un netto tratto di diramazione per unità, ma un punto in cui l'utenza del singolo si aggancia alla rete comune. Restano ferme le regole speciali dettate per le reti pubbliche, come quelle idriche o del gas gestite dai distributori, che seguono discipline proprie sul confine di responsabilità.

Chi paga le riparazioni

La ripartizione segue la titolarità. Le spese sui tratti comuni si dividono in base ai millesimi, o secondo la tabella d'uso quando l'impianto serve i condòmini in misura diversa, ai sensi dell'art. 1123 del Codice civile. Le riparazioni sui tratti di proprietà esclusiva, comprese le diramazioni e i raccordi interni, sono a carico del singolo proprietario. In caso di infiltrazione o allagamento, stabilire da quale tratto proviene la perdita determina chi deve pagare il danno.

Quando la perdita origina da un tratto comune, risponde il condominio; quando origina dalla diramazione privata, risponde il condòmino. Per questo è utile far accertare tecnicamente l'origine del guasto prima di imputare la spesa.

Documentare impianti e interventi

Tenere una mappatura degli impianti comuni, dei libretti e degli interventi aiuta a risolvere rapidamente le contestazioni sul confine di responsabilità. Con un gestionale come AmministraPro l'amministratore archivia in digitale schemi, verbali e fatture di manutenzione, collegandoli al condominio e alla corretta tabella di riparto delle spese impianti. Le funzionalità sono descritte nella pagina /funzioni e i piani, con costi trasparenti, nella pagina /prezzi.