Impianti da fonti rinnovabili del singolo condomino

L'art. 1122-bis del Codice civile consente al singolo condomino di installare, a servizio della propria unità immobiliare, impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di sua proprietà individuale. Non serve l'autorizzazione dell'assemblea, ma quando l'intervento richiede modifiche delle parti comuni l'interessato deve darne comunicazione all'amministratore, indicando contenuto e modalità di esecuzione. L'assemblea può prescrivere modalità alternative o imporre cautele a tutela di stabilità, sicurezza e decoro.

Dove si può installare

La norma indica tre spazi possibili: il lastrico solare, qualsiasi altra superficie comune idonea e le parti di proprietà esclusiva del condomino interessato. L'impianto deve servire la singola unità: si tratta quindi di un impianto individuale, non centralizzato, che alimenta l'appartamento di chi lo realizza. Sul lastrico e sulle superfici comuni l'uso è consentito nei limiti della pari facoltà degli altri condòmini, secondo la logica dell'art. 1102.

La comunicazione preventiva

Quando l'installazione comporta modificazioni delle parti comuni, il condomino deve comunicare all'amministratore il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. È la stessa procedura prevista per gli altri impianti a servizio del singolo. La comunicazione mette il condominio in condizione di verificare l'impatto dell'opera e di coordinarla con le esigenze collettive, senza trasformarsi in un potere di veto: il diritto del singolo resta fermo entro i limiti di legge.

• L'impianto deve essere a servizio di una singola unità, non un impianto comune.
• Comunicare all'amministratore quando servono modifiche alle parti comuni.
• Rispettare stabilità, sicurezza e decoro architettonico dell'edificio.
• Consentire l'accesso alle unità private ove necessario per progettazione ed esecuzione.

Le prescrizioni dell'assemblea

L'assemblea, con la maggioranza dell'art. 1136 quinto comma, può prescrivere adeguate modalità alternative di esecuzione oppure imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico. Può inoltre subordinare l'esecuzione alla prestazione, da parte dell'interessato, di una idonea garanzia per i danni eventuali. Sono poteri di regolazione, non di divieto assoluto: mirano a conciliare l'iniziativa del singolo con la tutela del bene comune.

La ripartizione dell'uso del lastrico

Se più condòmini intendono installare i propri impianti, l'assemblea, a richiesta degli interessati, provvede a ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento o comunque in atto. È una funzione essenziale: il lastrico è una risorsa limitata e la sua occupazione da parte di un condomino non può azzerare la possibilità degli altri di sfruttarlo. La ripartizione garantisce equità e ordine.

L'accesso alle proprietà private

La legge prevede che l'accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale debba essere consentito ove necessario per la progettazione e per l'esecuzione delle opere. Ciò significa che un condomino non può opporsi in modo pretestuoso al passaggio del tecnico o dei cavi quando questo è indispensabile alla realizzazione dell'impianto, fermo restando il diritto al ristoro degli eventuali disagi o danni.

Il limite invalicabile del decoro

Come per ogni intervento sulle parti comuni, il decoro architettonico è un limite invalicabile. Un impianto che deturpa in modo apprezzabile l'aspetto della facciata o del tetto, alterando l'armonia delle linee dell'edificio, può essere contestato anche se rientra tra quelli agevolati dalla legge. L'assemblea, nell'imporre le cautele, può indicare posizionamenti meno impattanti o soluzioni cromatiche coerenti con l'edificio.

Gestire le comunicazioni dei condòmini, le prescrizioni assembleari e la mappa d'uso delle superfici comuni richiede metodo e tracciabilità. Con AmministraPro l'amministratore può protocollare le richieste, verbalizzare le decisioni sull'uso del lastrico e conservare in un unico archivio la documentazione tecnica degli impianti. Scopri le funzionalità nella pagina /funzioni e i piani disponibili nella pagina /prezzi.