Indennità di sopraelevazione: come si calcola in condominio

L'indennità di sopraelevazione è la somma che il proprietario dell'ultimo piano, o del lastrico solare di proprietà esclusiva, deve corrispondere agli altri condòmini quando esercita il diritto di costruire nuovi piani o nuove fabbriche sopra l'edificio. La disciplina è fissata dall'ultimo comma dell'art. 1127 del Codice civile: l'indennità è pari al valore attuale dell'area occupata dalla nuova costruzione, diviso per il numero dei piani compreso quello nuovo, e detratta la quota che spetta a chi sopraeleva. Serve a compensare gli altri della porzione ideale di suolo che viene sfruttata verso l'alto.

Perché è dovuta l'indennità

Il suolo su cui sorge l'edificio è bene comune ai sensi dell'art. 1117 del Codice civile. Sopraelevando, chi ne ha diritto sfrutta in via esclusiva la colonna d'aria e, idealmente, una quota ulteriore di quel suolo comune. Il legislatore non vieta l'operazione, ma impone un riequilibrio economico: gli altri condòmini perdono una utilità potenziale del bene comune e vanno indennizzati. Non si tratta di un risarcimento del danno, ma di un corrispettivo previsto direttamente dalla legge, dovuto anche quando la sopraelevazione è realizzata a regola d'arte e senza pregiudizi materiali.

La formula dell'art. 1127

Il criterio legale muove dal valore attuale dell'area che verrà occupata dalla nuova fabbrica. Questo valore si divide per il numero complessivo dei piani dell'edificio, compreso quello di nuova realizzazione. La quota così ottenuta viene riconosciuta agli altri condòmini, mentre chi sopraeleva trattiene la parte corrispondente alla propria posizione. In sintesi il ragionamento è il seguente:

• si stima il valore attuale di mercato dell'area occupata dalla nuova costruzione
• si divide per il numero dei piani, incluso quello nuovo
• si detrae la quota di competenza del condòmino che sopraeleva
• la somma residua si ripartisce tra gli altri condòmini secondo i millesimi di proprietà

Il momento a cui riferire la stima è quello dell'esecuzione della sopraelevazione, non quello di costruzione dell'edificio: la giurisprudenza è costante nel richiedere il valore attuale, aggiornato all'epoca dei lavori.

Cosa si intende per valore dell'area

Il valore da considerare non è quello dell'intero appartamento nuovo, né il costo di costruzione. È il valore del suolo, cioè della superficie che idealmente viene occupata dal nuovo volume, rapportato alle quotazioni della zona e all'edificabilità. Nella prassi la stima è affidata a un tecnico (geometra, architetto o ingegnere) e tiene conto della collocazione dell'immobile, della destinazione urbanistica e del mercato locale. Trattandosi di una valutazione tecnica, in caso di contestazione è frequente il ricorso a una consulenza tecnica d'ufficio nel giudizio civile.

A chi va pagata e in quali proporzioni

L'indennità spetta a tutti gli altri condòmini, compresi quelli dei piani inferiori, in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà. Il condòmino che sopraeleva non versa nulla a se stesso: la sua quota viene appunto detratta dal totale. L'amministratore ha un ruolo di gestione, ma il credito appartiene ai singoli condòmini, che possono anche agire individualmente per ottenerlo. È buona prassi che l'incasso e il successivo riparto siano tracciati nella contabilità condominiale, così da rendere trasparente l'attribuzione a ciascuno.

Quando sorge il credito e prescrizione

Il diritto all'indennità matura con l'esecuzione della sopraelevazione, momento in cui si realizza l'occupazione dell'area comune. Da quel momento decorre il termine di prescrizione ordinario decennale per farlo valere. È quindi importante che i condòmini, appena hanno conoscenza dei lavori, si attivino per la determinazione e la richiesta della somma, evitando che il tempo eroda la possibilità di ottenerla. La quantificazione può avvenire in via bonaria, con una perizia condivisa, oppure in sede giudiziale se le parti non trovano accordo.

Il ruolo dell'amministratore e degli strumenti gestionali

L'amministratore deve verificare che la sopraelevazione sia legittima, che siano rispettati i limiti statici ed estetici dell'art. 1127 e che l'indennità sia calcolata e ripartita correttamente. La gestione di un credito frazionato tra molti condòmini, con quote millesimali diverse, richiede ordine contabile e documentale. Con un gestionale come AmministraPro l'amministratore può impostare il riparto per millesimi, registrare l'incasso dell'indennità e produrre gli estratti conto per ciascun avente diritto; le funzionalità di contabilità e riparto sono descritte nella pagina /funzioni, mentre i piani e i costi sono su /prezzi.