Infiltrazioni tra piani sovrapposti: chi paga i danni

Quando l'acqua passa dall'appartamento superiore a quello inferiore attraverso il solaio che li separa, la prima domanda è stabilire la causa, perché da essa dipende chi paga. Se l'infiltrazione nasce da un guasto della struttura comune del solaio non imputabile a nessuno, la spesa si ripartisce secondo l'articolo 1125 del Codice civile. Se invece deriva da una condotta o da un impianto di uno dei due proprietari, risponde chi ha causato il danno. Individuare il tratto e la causa è il passaggio decisivo, di solito con un accertamento tecnico.

Il solaio interpiano è comune ai due vicini

Il solaio che divide due unità sovrapposte non è del condominio nel suo complesso, ma dei due proprietari confinanti, secondo la logica dell'articolo 1125. La sua struttura portante appartiene a entrambi in parti uguali, mentre il pavimento è del proprietario superiore e l'intonaco del soffitto del proprietario inferiore. Questa comproprietà spiega perché, quando il degrado del solaio è oggettivo e senza colpa, la spesa strutturale si divide a metà tra i due, indipendentemente dai millesimi.

Infiltrazione da causa oggettiva: si applica l'articolo 1125

Se il solaio cede o si deteriora per usura, vetustà o difetto originario, senza che l'evento sia riconducibile alla condotta di uno dei due proprietari, l'intervento di ripristino della struttura si ripartisce in parti uguali tra il proprietario del piano superiore e quello del piano inferiore. Ciascuno, poi, sostiene il ripristino della propria finitura: il pavimento chi sta sopra, l'intonaco e la tinta del soffitto chi sta sotto. È l'applicazione piena del criterio a tre livelli dell'articolo 1125.

Infiltrazione da causa colpevole: paga chi la provoca

La ripartizione paritaria vale solo se la necessità della riparazione non è addebitabile a nessuno. Quando invece l'infiltrazione deriva da una condotta colposa, ad esempio una tubazione privata trascurata nell'appartamento superiore, un impianto rotto, lavori eseguiti male o una guaina impermeabile non manutenuta, non si applica l'articolo 1125 ma il principio generale della responsabilità: chi ha causato il danno lo risarcisce per intero. In quel caso la spesa non è condominiale né si divide a metà, ma grava tutta sul responsabile.

• Causa oggettiva del solaio senza colpa: struttura ripartita al 50% tra i due, finiture a ciascuno secondo l'articolo 1125.
• Impianto o condotta privata del piano superiore: risponde per intero quel proprietario.
• Guasto di una tubazione comune che attraversa il solaio: risponde il condominio quale custode.
• Danni ai beni dell'appartamento inferiore: risarcimento a carico di chi ha causato l'infiltrazione.

Quando è coinvolta una tubazione comune

Non tutte le infiltrazioni tra piani derivano dal solaio o da un impianto privato. Se a perdere è una colonna o una tubazione comune che passa nel solaio o nell'intercapedine, la responsabilità è del condominio, custode del bene comune ai sensi dell'articolo 2051 del Codice civile, e la spesa si ripartisce tra tutti i condomini con il millesimale. Per questo l'accertamento tecnico deve stabilire con precisione se la perdita provenga dal solaio, da un impianto privato o da una tubazione comune: la qualificazione cambia completamente il soggetto tenuto a pagare.

L'accertamento della causa

Prima di attribuire spese o di rigettare una richiesta di risarcimento, occorre accertare l'origine dell'infiltrazione. Gli strumenti tipici sono la verifica di un tecnico, la termografia, le prove di tenuta o la videoispezione delle tubazioni. In caso di contestazione tra i due proprietari o con il condominio, è spesso necessaria una consulenza tecnica, anche in sede di accertamento tecnico preventivo. Documentare la causa è indispensabile: senza una diagnosi affidabile ogni riparto è esposto a impugnazione.

Il ruolo dell'amministratore

L'amministratore deve gestire la fase di accertamento quando è coinvolta una parte comune, coordinare i tecnici e, se la responsabilità è condominiale, attivare l'eventuale polizza globale fabbricati. Quando invece il danno è tra due privati, il suo compito è più limitato, ma resta utile che aiuti a distinguere la parte comune da quella privata per evitare addebiti errati. Una gestione documentata di perizie, comunicazioni e delibere riduce il contenzioso.

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