Innovazioni agevolate: maggioranza ridotta (art. 1120)

Le innovazioni agevolate sono interventi che il legislatore considera di interesse sociale e che, per questo, l'art. 1120 comma 2 del Codice civile consente di approvare con una maggioranza ridotta rispetto alle innovazioni ordinarie. Basta il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio, cioè la maggioranza dell'art. 1136 comma 2, anziché i due terzi del valore richiesti per le altre innovazioni. Rientrano in questa categoria opere per l'abbattimento delle barriere architettoniche, il contenimento dei consumi energetici, i parcheggi pertinenziali e la produzione di energia da fonti rinnovabili.

Quali interventi sono agevolati

L'art. 1120 comma 2 elenca in modo specifico le opere che godono della maggioranza ridotta. Sono interventi funzionali a obiettivi che l'ordinamento vuole incoraggiare, dalla accessibilità dell'edificio all'efficienza energetica. Nell'elenco figurano anche i posti auto destinati a servire le unità immobiliari e gli impianti che sfruttano fonti rinnovabili, come il solare o l'eolico, o sistemi di cogenerazione.

• Opere e interventi volti a eliminare le barriere architettoniche.
• Interventi per il contenimento del consumo energetico dell'edificio.
• Realizzazione di parcheggi destinati a servire le unità immobiliari o l'edificio.
• Produzione di energia mediante impianti di cogenerazione, eolici, solari o da altre fonti rinnovabili.

La ratio è chiara: si tratta di innovazioni utili alla collettività condominiale e coerenti con obiettivi di interesse generale, per cui il legislatore ha ritenuto di facilitarne l'approvazione riducendo il quorum deliberativo.

La maggioranza richiesta in concreto

Per le innovazioni agevolate l'assemblea delibera validamente con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. È la stessa maggioranza prevista dall'art. 1136 comma 2. Le innovazioni ordinarie, invece, richiedono la maggioranza degli intervenuti con almeno i due terzi del valore dell'edificio, ai sensi dell'art. 1136 comma 5. La differenza di quorum è sostanziale e spesso decide la fattibilità pratica di un intervento.

Barriere architettoniche: una disciplina rafforzata

Le opere per l'eliminazione delle barriere architettoniche hanno una tutela particolarmente forte nel nostro ordinamento, perché rispondono al diritto delle persone con disabilità di accedere e vivere l'edificio. L'assemblea è chiamata a valutare con favore questi interventi; se non provvede, la normativa consente al condomino interessato di installare a proprie spese, entro certi limiti, strutture funzionali al superamento delle barriere, purché non pregiudichi la sicurezza o il decoro architettonico e non renda inservibili parti comuni.

Il limite del decoro e delle parti inservibili

Anche le innovazioni agevolate incontrano i divieti generali dell'ultimo comma dell'art. 1120. Sono vietate le innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterano il decoro architettonico o che rendono talune parti comuni inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino. La maggioranza ridotta agevola l'approvazione ma non elimina questi limiti sostanziali: un intervento che deturpa la facciata resta illegittimo anche se rientra nell'elenco agevolato.

Convocazione e ordine del giorno

Per deliberare un'innovazione agevolata l'avviso di convocazione deve indicare con chiarezza l'oggetto, così che ogni condomino sappia su cosa è chiamato a votare. Un ordine del giorno generico espone la delibera a impugnazione. È buona prassi allegare il preventivo, la descrizione tecnica dell'opera e, dove utile, una relazione che qualifichi l'intervento come rientrante nell'art. 1120 comma 2, in modo da giustificare l'applicazione della maggioranza ridotta.

Riparto delle spese

Le spese delle innovazioni agevolate si ripartiscono di regola in base ai millesimi di proprietà, salvo che l'opera serva in modo diverso i condòmini o che si applichi la disciplina delle innovazioni gravose o voluttuarie dell'art. 1121, con possibile esonero del dissenziente quando l'uso è separabile. Occorre quindi valutare caso per caso se tutti traggono la stessa utilità dall'intervento oppure se il beneficio è differenziato.

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