Innovazioni in condominio secondo l'articolo 1120

Non tutti gli interventi sulle parti comuni sono uguali davanti alla legge. Le innovazioni condominio art 1120 del Codice civile sono opere che vanno oltre la semplice manutenzione e trasformano la cosa comune, rendendola in qualche modo nuova o diversa da com'era. Proprio perché incidono sul bene di tutti, la loro approvazione richiede maggioranze più elevate di quelle ordinarie e incontra alcuni limiti precisi.

Cosa si intende per innovazione

L'innovazione è un intervento che oltrepassa i limiti della conservazione e della manutenzione della cosa comune, modificandone la sostanza, la destinazione o la forma. La distinzione conta perché la manutenzione, anche straordinaria, mira a mantenere efficiente ciò che esiste, mentre l'innovazione introduce qualcosa di nuovo. Esempi tipici sono la trasformazione del cortile in parcheggio, l'installazione di un ascensore dove non c'era o la creazione di un impianto centralizzato prima assente. La qualificazione non è un dettaglio formale: dalla natura dell'intervento dipende la maggioranza necessaria per approvarlo, e una delibera adottata con il quorum sbagliato può essere annullata anche a distanza di tempo su richiesta di un condòmino dissenziente o assente.

Le innovazioni in condominio e l'articolo 1120

L'articolo 1120 stabilisce che i condòmini possono deliberare le innovazioni dirette al miglioramento, all'uso più comodo o al maggior rendimento delle parti comuni. Il primo comma riguarda le innovazioni ordinarie, il secondo comma elenca alcune innovazioni di interesse sociale agevolate, mentre l'ultimo comma indica le innovazioni vietate. Le maggioranze necessarie non sono contenute nello stesso articolo 1120, ma sono richiamate per rinvio dall'articolo 1136 del Codice civile, la norma generale sulla validità delle deliberazioni assembleari.

Le maggioranze per le innovazioni ordinarie

Le innovazioni dirette al miglioramento o al maggior rendimento delle parti comuni richiedono la maggioranza qualificata prevista dal quinto comma dell'articolo 1136: un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell'edificio. È un quorum elevato, che riflette il peso di una decisione destinata a modificare in modo permanente il bene comune.

Le innovazioni agevolate

Il secondo comma dell'articolo 1120 individua alcune innovazioni di particolare valore sociale, per le quali è previsto un quorum più basso. Rientrano in questa categoria gli interventi che seguono.

• Le opere per la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti.
• Le opere per l'eliminazione delle barriere architettoniche.
• Gli interventi per il contenimento del consumo energetico.
• La realizzazione di parcheggi e di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili.
• L'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e l'accesso a flussi informativi.

Per queste innovazioni la delibera si adotta con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio, un quorum inferiore rispetto ai due terzi richiesti per le innovazioni ordinarie.

Le innovazioni vietate

L'ultimo comma dell'articolo 1120 pone limiti invalicabili: sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condòmino. Questi limiti valgono qualunque sia la maggioranza raggiunta: nemmeno un voto unanime può autorizzare un'opera che comprometta la sicurezza dell'edificio o renda inutilizzabile una parte comune per un singolo proprietario.

Le innovazioni gravose e voluttuarie

Accanto all'articolo 1120 va tenuto presente l'articolo 1121 del Codice civile, che disciplina le innovazioni molto costose o voluttuarie. Quando un'innovazione comporta una spesa molto gravosa oppure ha carattere voluttuario, cioè non risponde a una reale utilità comune, i condòmini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo alla spesa, se l'innovazione è suscettibile di utilizzazione separata. In questo caso l'opera viene realizzata a spese dei soli condòmini interessati, che ne conservano l'uso; gli altri conservano però la facoltà di partecipare in un secondo momento ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo alle spese di esecuzione e di manutenzione. Questa disciplina serve a evitare che una maggioranza imponga a tutti costi sproporzionati per opere non essenziali.

La convocazione e il verbale

Trattandosi di decisioni importanti, l'ordine del giorno dell'assemblea deve indicare in modo chiaro l'innovazione proposta, così che ogni condòmino possa valutarla prima della riunione. Il verbale deve dare conto della maggioranza raggiunta, dei millesimi favorevoli e contrari e della corretta convocazione di tutti gli aventi diritto. Una delibera adottata con maggioranza insufficiente o con un ordine del giorno generico è esposta a impugnazione davanti al giudice.

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Con un software gestionale il calcolo delle maggioranze diventa immediato: il sistema conosce le tabelle millesimali e verifica in tempo reale se il quorum degli intervenuti e quello dei millesimi sono stati raggiunti per il tipo di innovazione in discussione. Questo riduce il rischio di verbalizzare una delibera nulla o annullabile e rende più semplice documentare la regolarità della decisione.

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