Rumore da calpestio e isolamento del solaio tra piani

Il rumore di calpestio che dall'appartamento superiore passa a quello inferiore attraverso il solaio è uno dei conflitti più frequenti in condominio. La materia si muove su due piani distinti: da un lato i requisiti acustici passivi degli edifici, fissati dal DPCM 5 dicembre 1997, che riguardano le caratteristiche costruttive del solaio; dall'altro i limiti di normale tollerabilità delle immissioni previsti dall'articolo 844 del Codice civile, che tutelano chi subisce il disturbo. Sono due prove diverse, con presupposti e conseguenze differenti, che non vanno confuse.

I requisiti acustici passivi del DPCM 5/12/1997

Il DPCM 5 dicembre 1997 stabilisce i requisiti acustici passivi degli edifici, cioè le prestazioni che le partizioni orizzontali e verticali devono garantire per limitare la trasmissione dei rumori. Per il calpestio dei solai il decreto fissa un indice del livello di rumore da calpestio normalizzato, che negli edifici residenziali non deve superare il valore prescritto. Sono requisiti costruttivi, che valgono per gli immobili nuovi e, secondo l'interpretazione prevalente, anche negli interventi di ristrutturazione che comportino il rifacimento, anche parziale, dei solai o delle partizioni.

Quando si applicano nelle ristrutturazioni

Le disposizioni del DPCM devono essere applicate anche in caso di ristrutturazione di edifici esistenti quando l'intervento prevede il rifacimento, anche parziale, di impianti tecnologici o di partizioni orizzontali o verticali, come solai e pareti divisorie, oppure la suddivisione di unità immobiliari interne all'edificio. Chi rifà il pavimento e il sottofondo del proprio appartamento, o suddivide un'unità, deve quindi tenere conto delle prestazioni acustiche del solaio, non solo dell'estetica.

• Il DPCM 5/12/1997 fissa i requisiti acustici passivi, tra cui il livello di rumore da calpestio dei solai.
• I requisiti valgono per gli edifici nuovi e per le ristrutturazioni che rifanno solai o partizioni.
• Un solaio che non rispetta i requisiti può configurare un difetto costruttivo.
• Le immissioni rumorose vanno valutate a parte, secondo l'articolo 844 del Codice civile.

Le immissioni e l'articolo 844

Distinta dai requisiti costruttivi è la disciplina delle immissioni. L'articolo 844 del Codice civile vieta le immissioni, tra cui i rumori, che superano la normale tollerabilità, avuto riguardo alle condizioni dei luoghi. Un condomino disturbato dal calpestio può agire per far cessare o ridurre il rumore quando questo supera la soglia di tollerabilità, indipendentemente dal fatto che il solaio rispetti o meno i parametri del DPCM. La prova della mancata rispondenza ai requisiti acustici passivi non coincide con la prova dell'immissione intollerabile: sono accertamenti separati.

Cattivo isolamento come difetto dell'opera

Quando l'isolamento acustico è realizzato male in un edificio nuovo o ristrutturato, la giurisprudenza tende a considerarlo un grave difetto dell'opera, con le tutele previste in materia di responsabilità del costruttore e dell'appaltatore. In questo caso il condomino o il condominio possono rivalersi verso il costruttore per l'inadeguatezza acustica del solaio. Si tratta però di un rapporto tra committente e costruttore, distinto dal conflitto tra vicini per il rumore quotidiano.

Chi paga l'adeguamento del solaio

L'intervento di miglioramento acustico del solaio segue le regole sulla proprietà. Se il rumore dipende dal rifacimento del pavimento da parte del proprietario superiore, senza adeguato sottofondo isolante, l'onere di rimediare grava su chi ha eseguito i lavori. Se invece l'intervento riguarda la struttura comune del solaio, torna applicabile l'articolo 1125, con la spesa strutturale divisa a metà tra i due proprietari confinanti. La qualificazione tecnica del punto in cui interviene l'isolamento è quindi decisiva anche per il riparto.

Il ruolo dell'amministratore e del regolamento

L'amministratore non ha poteri diretti nei conflitti tra vicini per il rumore, che restano rapporti tra privati, ma può richiamare il rispetto del regolamento condominiale, che spesso disciplina gli orari e le modalità d'uso. Quando il rumore deriva da un intervento sulle parti comuni, invece, la questione entra nelle sue competenze e può essere portata in assemblea. Registrare segnalazioni, perizie fonometriche e comunicazioni aiuta a gestire la vicenda in modo ordinato e a prevenire il contenzioso.

Per raccogliere segnalazioni, conservare perizie acustiche e comunicazioni e tenere traccia degli interventi sui solai e sulle parti comuni, un gestionale ordinato semplifica il lavoro. Con AmministraPro puoi gestire segnalazioni e sinistri, archiviare la documentazione tecnica e comunicare con i condomini in modo tracciato: le funzionalità sono descritte nella pagina /funzioni e i piani nella pagina /prezzi.