Istruzioni dell'assemblea vincolanti per l'amministratore

Le istruzioni dell'assemblea vincolano l'amministratore. In quanto mandatario, egli deve attenersi ai limiti fissati dal mandato e agli indirizzi del mandante, cioè dell'assemblea dei condòmini, secondo l'articolo 1711 del Codice civile. Eseguire le delibere è del resto uno dei suoi compiti fondamentali, indicato tra le attribuzioni dell'articolo 1130. L'amministratore non è un decisore autonomo sulle materie riservate all'assemblea: è chi traduce in atti concreti le scelte legittimamente assunte dalla collettività.

Il fondamento normativo del vincolo

L'articolo 1711 stabilisce che il mandatario non può eccedere i limiti fissati nel mandato. Applicato al condominio, questo significa che l'amministratore deve operare entro il perimetro dei poteri di ordinaria amministrazione e delle specifiche decisioni assembleari. L'articolo 1130 gli affida, tra l'altro, il compito di eseguire le deliberazioni dell'assemblea, curare l'osservanza del regolamento e riscuotere i contributi. La delibera regolarmente approvata è quindi un ordine di servizio che l'amministratore deve attuare.

Che cosa vincola davvero

Non ogni indicazione ricevuta ha lo stesso peso. Vincolano l'amministratore le delibere validamente assunte con le maggioranze di legge, il regolamento di condominio e le disposizioni di legge inderogabili. Un desiderio espresso da singoli condòmini fuori assemblea, invece, non è un'istruzione vincolante. La distinzione è essenziale: l'amministratore risponde di ciò che l'organo collegiale ha deciso, non delle opinioni individuali.

• Le deliberazioni approvate con i quorum previsti dagli articoli 1136
• Le clausole del regolamento condominiale
• Gli obblighi di legge, che prevalgono anche su una delibera contraria
• I limiti di spesa e gli indirizzi fissati nel preventivo approvato

Quando l'amministratore può discostarsi

Il vincolo non è assoluto. L'articolo 1711, al secondo comma, consente al mandatario di discostarsi dalle istruzioni quando circostanze ignote al mandante, e tali che non possano essergli comunicate in tempo, facciano ragionevolmente ritenere che lo stesso mandante avrebbe dato la sua approvazione. Nel condominio questo margine trova espressione tipica nei lavori urgenti: di fronte a un pericolo imminente per la sicurezza, l'amministratore può e deve agire anche senza previa delibera, salvo poi riferire e sottoporre la spesa alla ratifica dell'assemblea.

Il limite dell'urgenza e della necessità

La facoltà di discostarsi va usata con prudenza e resta un'eccezione. Deve trattarsi di situazioni realmente non prevedibili e non rinviabili, in cui attendere la convocazione arrecherebbe un danno maggiore. L'amministratore che invoca l'urgenza per aggirare la volontà assembleare, o per giustificare scelte discrezionali che potevano attendere, si espone a contestazioni. La linea di confine passa per la ragionevolezza: la deroga deve essere quella che l'assemblea stessa avrebbe verosimilmente approvato.

Le conseguenze del mancato rispetto delle istruzioni

L'amministratore che non esegue una delibera valida, o che agisce in contrasto con le istruzioni ricevute, è inadempiente al mandato. Le conseguenze possono essere pesanti: responsabilità per i danni causati al condominio, obbligo di sopportare personalmente le spese sostenute fuori mandato se l'assemblea non ratifica, e nei casi più gravi la revoca dell'incarico, anche giudiziale, quando l'inosservanza integra una grave irregolarità nella gestione.

E se la delibera è illegittima

Un caso delicato riguarda la delibera che appaia contraria alla legge. L'amministratore non ha il potere di sindacare nel merito le decisioni assembleari, ma non deve dare esecuzione a delibere nulle o palesemente illegittime, perché ne risponderebbe. La prudenza suggerisce di segnalare per iscritto all'assemblea i dubbi di legittimità, chiedere un riesame e, se necessario, sollecitare l'impugnazione da parte dei condòmini legittimati, senza però sostituirsi arbitrariamente all'organo deliberante.

Per eseguire correttamente le istruzioni serve tracciare cosa è stato deliberato e cosa è stato fatto. Con AmministraPro le delibere, gli adempimenti e le spese restano collegati e verificabili, così l'amministratore dimostra di aver dato attuazione alla volontà dell'assemblea entro i limiti del mandato. Le funzionalità sono descritte su /funzioni e i piani su /prezzi.