Lavanderia e stenditoio comuni: locali per servizi del condominio

I locali destinati a lavanderia, stenditoio e agli altri servizi in comune rientrano tra le parti comuni dell'edificio elencate dall'art. 1117 del Codice civile. Sono spazi destinati per la loro funzione al godimento collettivo, quindi si presumono di proprietà di tutti i condòmini salvo titolo contrario. Ogni condòmino può servirsene nel rispetto della pari facoltà degli altri, e le spese di manutenzione si dividono in base ai millesimi.

Locali per servizi comuni nell'art. 1117

La norma include tra le parti comuni i locali per i servizi in comune, come la portineria, l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati per le caratteristiche strutturali e funzionali all'uso comune. Si tratta di spazi che non servono una singola unità, ma la collettività dei condòmini, offrendo un servizio condiviso. La loro natura comune deriva dalla destinazione, cristallizzata al momento della nascita del condominio.

Il cambiamento delle abitudini abitative ha ridotto l'uso di alcuni di questi locali, come i vecchi stenditoi comuni, ma la loro qualificazione giuridica resta invariata finché non interviene una decisione dell'assemblea che ne muti legittimamente la destinazione.

Come si usano i locali comuni

L'uso dei locali comuni è regolato dall'art. 1102 del Codice civile: ciascun condòmino può servirsene purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne pari uso. Nella lavanderia comune, ad esempio, non è ammesso installare stabilmente attrezzature private che escludano gli altri, né trasformare lo spazio in un deposito personale. Quando l'uso simultaneo non è possibile, l'assemblea può disciplinare l'uso turnario, stabilendo orari o rotazioni.

• Ogni condòmino ha diritto di usare la lavanderia e lo stenditoio comuni senza escludere gli altri
• L'assemblea può regolare l'uso a turno quando l'uso contemporaneo è impossibile
• Non è consentito appropriarsi stabilmente del locale o mutarne la funzione a proprio vantaggio
• Il regolamento condominiale può fissare regole d'uso, orari e modalità di accesso

L'uso turnario è una modalità che concilia il pari diritto di tutti con la limitata capienza del locale, e non lede il diritto di comproprietà purché sia regolato in modo equo.

Cambiare la destinazione del locale comune

Quando un locale a servizio comune non è più utilizzato, l'assemblea può decidere di mutarne la destinazione, ad esempio trasformando l'ex alloggio del portiere in sala riunioni, in deposito o in un altro uso condiviso. La modifica della destinazione d'uso di una parte comune richiede però una maggioranza qualificata, secondo quanto previsto dall'art. 1117-ter del Codice civile, e il rispetto di specifiche formalità di convocazione e pubblicità. La delibera non può pregiudicare la stabilità o la sicurezza del fabbricato né alterare il decoro architettonico.

Diversa è la cessione o l'alienazione del locale a un terzo o a un singolo condòmino, che incide sul diritto di comproprietà e richiede il consenso di tutti i comproprietari, trattandosi di un atto dispositivo del bene comune.

Ripartizione delle spese

Le spese di manutenzione, pulizia e conservazione dei locali per servizi comuni si dividono in base ai millesimi di proprietà, secondo l'art. 1123, primo comma, del Codice civile. Se il servizio è destinato a servire i condòmini in misura diversa, o solo una parte di essi, si applicano rispettivamente il criterio dell'uso o quello del condominio parziale previsti dai commi successivi. Il costo dell'energia o dell'acqua consumati nella lavanderia comune segue la stessa logica di riparto.

Gestione ordinata dei servizi comuni

Regole d'uso, turni, verbali e spese dei locali comuni vanno documentati con chiarezza per prevenire i conflitti tra condòmini. Con un gestionale come AmministraPro l'amministratore archivia il regolamento d'uso, le delibere e le spese di manutenzione, imputandole automaticamente alle tabelle corrette e rendendole consultabili dai condòmini. Le funzionalità sono descritte nella pagina /funzioni e i piani, con costi trasparenti, nella pagina /prezzi.