Legittimazione passiva dell'amministratore di condominio

La legittimazione passiva dell'amministratore di condominio e la sua capacita di essere convenuto in giudizio in rappresentanza dei partecipanti. Ai sensi dell'art. 1131, secondo comma, del Codice civile, questa legittimazione ha portata generale ed e estesa a ogni interesse condominiale relativo alle parti comuni: per resistere alla domanda e proporre le impugnazioni necessarie l'amministratore, in questi casi, non ha bisogno di alcuna autorizzazione dell'assemblea. La delibera resta invece opportuna quando la controversia esula dalle sue normali attribuzioni.

Cosa dice l'art. 1131 del Codice civile

L'art. 1131 c.c. disciplina la rappresentanza processuale del condominio. Il primo comma attribuisce all'amministratore la rappresentanza dei partecipanti nei limiti delle attribuzioni dell'art. 1130 o dei maggiori poteri conferiti dal regolamento o dall'assemblea. Il secondo comma stabilisce che l'amministratore puo essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio. Il terzo comma impone all'amministratore di dare senza indugio notizia all'assemblea della citazione o del provvedimento che esorbita dalle sue attribuzioni.

La distinzione tra legittimazione attiva e passiva e centrale. La legittimazione attiva, cioe il potere di agire per il condominio, e piu circoscritta e spesso richiede il sostegno dell'assemblea; la legittimazione passiva, cioe il potere di resistere, e piu ampia perche risponde a un'esigenza di tutela dei beni comuni contro le pretese dei terzi.

Quando resistere senza delibera assembleare

Secondo l'orientamento consolidato, l'amministratore puo costituirsi in giudizio e resistere alle azioni riguardanti le parti comuni senza una preventiva autorizzazione dell'assemblea. Rientrano in questo ambito le azioni reali sulle parti comuni, le controversie sui servizi condominiali e, in generale, tutte le liti che toccano interessi comuni. In questi casi l'amministratore ha anche un'autonoma legittimazione a nominare il difensore.

• Azioni reali aventi a oggetto le parti comuni dell'edificio
• Controversie relative ai servizi comuni (ascensore, riscaldamento centralizzato, portineria)
• Domande di risarcimento per danni originati dalle parti comuni
• Impugnazioni rese necessarie dalla difesa dell'interesse condominiale

Quando serve comunque la delibera

La legittimazione passiva generale non elimina il dovere di informazione. Se la citazione o il provvedimento esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore, il terzo comma dell'art. 1131 gli impone di riferire senza indugio all'assemblea. In pratica l'amministratore dovrebbe convocare l'assemblea per le cause di maggiore rilievo economico, per quelle che investono la responsabilita dei singoli condomini o per le controversie che escono dal perimetro delle parti comuni, cosi da ottenere indirizzo e ratifica dell'operato.

La ratifica assembleare puo sanare a posteriori l'attivita difensiva compiuta dall'amministratore anche in assenza di autorizzazione preventiva. Rimane tuttavia buona prassi documentare la decisione dell'assemblea, per evitare contestazioni interne e per ripartire correttamente le spese legali.

Legittimazione passiva e supercondominio

Nei complessi immobiliari e nei supercondomini la legittimazione passiva segue la struttura organizzativa. Quando il servizio o il bene contesi appartengono a un singolo condominio, risponde il relativo amministratore; quando riguardano parti o impianti comuni all'intero complesso, la rappresentanza fa capo all'organo di gestione del supercondominio. Individuare il soggetto corretto e essenziale per la validita della difesa.

Conseguenze di una difesa mal impostata

Una difesa avviata dal soggetto sbagliato, o priva della necessaria informazione all'assemblea, puo esporre l'amministratore a responsabilita e complicare la ripartizione delle spese legali. Al contrario, un amministratore che documenta la propria legittimazione, informa tempestivamente l'assemblea e conserva la corrispondenza con il legale gestisce la lite in modo trasparente e riduce il rischio di contestazioni sulle spese.

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