Limite di un quinto delle deleghe in assemblea di condominio

Il limite di un quinto è la regola che, nei condomini con più di venti condomini, impedisce a una sola persona di concentrare troppe deleghe in assemblea. Lo stabilisce l'art. 67 delle disposizioni di attuazione del Codice civile: se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale. Il limite serve a evitare che un delegato, raccogliendo molte deleghe, possa da solo condizionare le decisioni dell'intero condominio. Vediamo come si calcola concretamente e come si applica il doppio requisito.

Quando scatta il limite: la soglia dei venti

Il limite di un quinto opera soltanto nei condomini in cui il numero dei condomini è superiore a venti. Sotto questa soglia, cioè con venti condomini o meno, non esiste un tetto numerico alle deleghe che una persona può ricevere: un delegato potrebbe teoricamente rappresentare più condomini senza incorrere nella limitazione. La ratio è chiara: nei piccoli condomini il rischio di concentrazione del potere decisionale è ridotto, mentre nei condomini più grandi diventa concreto ed è per questo che la legge interviene.

Il doppio requisito: numero e valore

Il punto più delicato è che il limite è duplice: il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e più di un quinto del valore proporzionale, cioè dei millesimi. Non basta rispettare uno dei due parametri: vanno rispettati entrambi. Questo significa che, per stabilire quante deleghe una persona può validamente ricevere, occorre verificare sia la quota sul numero delle teste sia la quota sul valore millesimale. Se anche uno solo dei due tetti viene superato, il limite è violato.

Come si calcola in pratica

Il calcolo parte dal totale dei condomini e dal totale dei millesimi. Un quinto corrisponde al venti per cento di ciascuno dei due valori. Prendiamo un condominio con venticinque condomini e mille millesimi complessivi: un quinto dei condomini è cinque teste, un quinto del valore è duecento millesimi. Un delegato potrà quindi rappresentare, oltre eventualmente a se stesso se è a sua volta condomino, un numero di deleghe che non faccia superare né le cinque teste né i duecento millesimi. Se le cinque deleghe che vorrebbe raccogliere corrispondono a duecentocinquanta millesimi, il limite di valore è superato e non tutte le deleghe sono ammissibili.

Il delegato è anche condomino

Una domanda frequente riguarda il condomino che partecipa di persona e in più raccoglie deleghe altrui. La limitazione riguarda la rappresentanza, cioè i condomini rappresentati per delega. Il condomino esercita in proprio il diritto di voto per la sua unità e, in aggiunta, può raccogliere deleghe entro il tetto di un quinto sui condomini rappresentati e sul relativo valore. È buona prassi che chi presiede verifichi la posizione dei deleganti per assicurare il rispetto del doppio limite, tenendo conto del quadro complessivo delle deleghe presentate.

Cosa succede se il limite viene superato

Se un delegato si presenta con deleghe che eccedono il tetto di un quinto, il presidente non può ammetterle tutte al voto. La conseguenza è che i voti espressi oltre il limite non possono essere computati validamente. Se ciò non viene rilevato e la delibera viene adottata anche grazie a deleghe eccedenti, la decisione può risultare viziata: occorre allora verificare, con la logica della prova di resistenza, se la maggioranza reggerebbe eliminando i voti eccedenti. Documentare le deleghe a verbale è la migliore tutela per tutti.

Riepilogo operativo del limite

• Il limite scatta solo con più di venti condomini.
• Un delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini.
• E non più di un quinto del valore proporzionale in millesimi.
• Entrambi i requisiti devono essere rispettati contemporaneamente.
• Le deleghe eccedenti non possono essere computate nel voto.
• Il presidente verifica le deleghe e le annota a verbale.

Verificare a mano il doppio limite, incrociando il numero delle deleghe con i millesimi rappresentati, è facile fonte di errori nei condomini numerosi. Un software gestionale calcola in automatico la soglia di un quinto su teste e millesimi, segnala quando una delega eccede il tetto e produce l'elenco dei deleganti da allegare al verbale. AmministraPro offre questi strumenti nella gestione delle assemblee: puoi approfondire nella pagina delle funzionalità e confrontare i piani nella sezione prezzi.