Limiti di spesa autonoma dell'amministratore di condominio

La legge non fissa un tetto in euro entro cui l'amministratore può spendere da solo. Il confine è funzionale, non numerico: l'amministratore può disporre in autonomia delle spese di manutenzione ordinaria e di erogazione dei servizi comuni, secondo quanto previsto dall'art. 1130 del Codice civile e nei limiti del preventivo approvato, mentre per la manutenzione straordinaria e le innovazioni serve la delibera dell'assemblea. Fuori da questi casi, il potere di spesa autonoma esiste solo in presenza di urgenza.

Il confine è la natura della spesa, non l'importo

Molti condòmini immaginano una soglia fissa, ad esempio poche centinaia di euro, oltre la quale scatterebbe l'obbligo di assemblea. Non è così. Una spesa di manutenzione ordinaria di importo anche significativo può rientrare nei poteri autonomi dell'amministratore se prevista nel preventivo o funzionale al normale funzionamento dei servizi. Al contrario, un'opera straordinaria di modesto valore richiede comunque la decisione collegiale. Ciò che conta è la qualificazione dell'intervento.

Cosa rientra nella gestione ordinaria autonoma

L'art. 1130 attribuisce all'amministratore il compito di riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni e per l'esercizio dei servizi comuni. Rientrano in questo perimetro, tra gli altri:

• Pulizia delle scale e degli spazi comuni
• Manutenzione periodica di ascensore, caldaia e impianti secondo contratto
• Fornitura di energia elettrica, acqua e gas delle parti comuni
• Piccole riparazioni e sostituzioni ordinarie (lampade, serrature, minuterie)
• Compensi e adempimenti legati ai contratti di servizio già in essere

Queste spese sono coperte dal preventivo di gestione approvato dall'assemblea. Approvando il preventivo, l'assemblea autorizza in anticipo l'amministratore a sostenere le voci ordinarie previste, senza bisogno di una delibera per ogni singolo pagamento.

Gli atti conservativi delle parti comuni

Sempre l'art. 1130 impone all'amministratore di compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni. Sono interventi diretti a preservare l'integrità del bene comune ed evitarne il deterioramento. Un atto conservativo urgente può giustificare una spesa autonoma anche di natura straordinaria, purché finalizzata a impedire un danno imminente. Anche qui, però, il potere è limitato al necessario per la conservazione, non all'esecuzione di opere migliorative.

Quando serve sempre la delibera dell'assemblea

Alcune decisioni restano riservate all'assemblea a prescindere dall'importo. Fra queste, la manutenzione straordinaria e la costituzione del relativo fondo speciale (art. 1135), le innovazioni (art. 1120), la stipula di contratti che vincolano il condominio oltre la gestione ordinaria, le liti attive e passive non urgenti. L'amministratore che spende in questi ambiti senza autorizzazione agisce oltre il mandato e può esserne chiamato a rispondere.

L'eccezione dell'urgenza

L'urgenza amplia temporaneamente il potere di spesa. Di fronte a un pericolo attuale o a un guasto che non tollera rinvii, l'amministratore ordina l'intervento straordinario necessario e ne riferisce alla prima assemblea, secondo la regola dell'art. 1135. Questo potere non trasforma l'amministratore in un decisore illimitato: l'urgenza va provata, l'intervento va contenuto allo stretto necessario e la spesa va rendicontata con puntualità.

Come il regolamento può delimitare i poteri

Il regolamento di condominio o una delibera assembleare possono precisare i poteri di spesa dell'amministratore, ad esempio fissando un limite convenzionale oltre il quale è comunque richiesta l'autorizzazione, anche per interventi ordinari. Si tratta di un vincolo interno che rafforza il controllo dei condòmini. Rispettarlo è parte della corretta esecuzione del mandato: superarlo, salvo urgenza, espone l'amministratore a contestazioni. Verificare sempre se il regolamento contiene clausole di questo tipo è una buona abitudine.

Tenere sotto controllo il budget ordinario

Gestire i poteri di spesa senza sforare il preventivo richiede visibilità costante sui movimenti e sul residuo delle singole voci. Con un gestionale come AmministraPro l'amministratore confronta in tempo reale spese sostenute e preventivo approvato, distingue le voci ordinarie da quelle da portare in assemblea e documenta ogni pagamento: le funzionalità sono su /funzioni, i piani per ogni studio su /prezzi.