Quali maggioranze servono per nominare e revocare l'amministratore

Uno dei momenti più delicati della vita di un condominio è la scelta di chi lo amministrerà, così come la decisione di sostituire chi già lo fa. Conoscere con precisione la maggioranza nomina amministratore condominio richiesta dalla legge è fondamentale per evitare delibere fragili, facilmente impugnabili, e per gestire correttamente sia l'insediamento di un nuovo amministratore sia la sua eventuale revoca.

Quando è obbligatoria la nomina dell'amministratore

L'articolo 1129 del codice civile stabilisce che la nomina dell'amministratore è obbligatoria quando i condomini sono più di otto. Al di sotto di questa soglia i condomini possono comunque decidere di nominarlo volontariamente, ma non sono tenuti a farlo, potendo gestire le parti comuni direttamente tra loro. Nella pratica, anche molti condomini di piccole dimensioni preferiscono affidarsi a un amministratore professionista, per la complessità crescente degli adempimenti fiscali e contabili richiesti dalla normativa.

La maggioranza per la nomina in prima convocazione

L'articolo 1136 del codice civile disciplina le maggioranze assembleari in modo articolato, distinguendo tra prima e seconda convocazione. Per la nomina dell'amministratore in prima convocazione occorre il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio. Si tratta di una cosiddetta doppia maggioranza, per teste e per millesimi, che deve essere raggiunta contemporaneamente perché la delibera sia valida.

La maggioranza in seconda convocazione

Se in prima convocazione non si raggiunge il quorum costitutivo o quello deliberativo, l'assemblea può essere nuovamente convocata in seconda convocazione, dove le maggioranze richieste sono più basse. Per la nomina dell'amministratore in seconda convocazione è sufficiente il voto favorevole di un terzo dei partecipanti al condominio che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio. Questa riduzione delle soglie serve a evitare che il condominio resti bloccato quando la partecipazione alle assemblee è scarsa, situazione tutt'altro che rara nella pratica.

La revoca assembleare dell'amministratore

La revoca dell'amministratore da parte dell'assemblea segue le stesse regole di maggioranza previste per la nomina. I condomini possono deliberare la revoca in qualsiasi momento, anche prima della scadenza naturale dell'incarico, senza dover necessariamente motivare la decisione con una giusta causa, trattandosi di un rapporto fiduciario che l'assemblea può interrompere liberamente. È sufficiente inserire il punto all'ordine del giorno di un'assemblea regolarmente convocata e raggiungere le maggioranze previste.

La revoca per giusta causa e il ruolo dell'autorità giudiziaria

Accanto alla revoca assembleare, la legge prevede la possibilità di rivolgersi al tribunale per ottenere la revoca giudiziale dell'amministratore quando sussistono gravi irregolarità nella gestione. Tra i casi tipici rientrano l'omessa apertura o utilizzo del conto corrente condominiale dedicato, la mancata convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto, gravi inadempienze contabili o la gestione non trasparente delle risorse condominiali. In questi casi anche un singolo condomino può presentare ricorso al giudice, senza dover attendere una delibera assembleare.

• Omessa apertura o uso del conto corrente condominiale dedicato
• Mancata convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto annuale
• Gravi irregolarità nella tenuta della contabilità
• Gestione non trasparente dei fondi e delle spese condominiali
• Mancato adempimento di obblighi fiscali che espone il condominio a sanzioni

Le conseguenze della revoca sull'amministratore uscente

Una volta deliberata o disposta dal giudice la revoca, l'amministratore uscente è tenuto a consegnare tutta la documentazione relativa alla gestione del condominio al nuovo amministratore o direttamente all'assemblea, secondo gli obblighi previsti dall'articolo 1129. Il passaggio di consegne deve avvenire in tempi rapidi, per garantire la continuità della gestione, evitare scoperti di responsabilità e permettere al nuovo incaricato di proseguire senza interruzioni gli adempimenti in corso.

Le dimissioni dell'amministratore come alternativa alla revoca

Non sempre la cessazione dell'incarico avviene per iniziativa dell'assemblea: l'amministratore può anche dimettersi volontariamente, comunicando la decisione ai condomini. In questo caso resta comunque tenuto agli adempimenti indifferibili, secondo il principio della prorogatio, fino alla nomina del successore, proprio per evitare vuoti di gestione che potrebbero danneggiare il condominio nella gestione ordinaria e straordinaria delle parti comuni.

Nomina e revoca dell'amministratore seguono le stesse maggioranze, ma la revoca per giusta causa può arrivare anche dal tribunale su richiesta di un solo condomino.

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