Maggioranze assembleari in condominio: quorum costitutivi e deliberativi

Le maggioranze assembleari in condominio sono il meccanismo che stabilisce quando un'assemblea è validamente costituita e quando una decisione può considerarsi approvata. Il tema è regolato dall'articolo 1136 del Codice civile, che distingue due grandezze diverse: il quorum costitutivo, cioè quanti condomini devono essere presenti perché l'assemblea possa riunirsi, e il quorum deliberativo, cioè quanti voti servono per approvare una delibera. Confondere questi due piani è uno degli errori più frequenti nella vita condominiale.

Teste e millesimi: la doppia base di calcolo

Ogni quorum condominiale si misura su due parametri contemporanei. Il primo è il numero dei condomini, spesso indicato come teste. Il secondo è il valore dell'edificio, espresso in millesimi secondo le tabelle. Una delibera è valida solo se raggiunge entrambe le soglie richieste dalla norma: non basta la maggioranza numerica se non è accompagnata dalla quota millesimale, e viceversa. Per questo l'amministratore deve sempre verbalizzare sia le persone sia i millesimi che hanno votato a favore.

Quorum costitutivo in prima convocazione

In prima convocazione l'assemblea è regolarmente costituita con la presenza di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio, quindi 667 millesimi, e la maggioranza dei partecipanti al condominio in termini di teste. È una soglia alta, che nella pratica rende frequente il ricorso alla seconda convocazione.

Quorum deliberativo in prima convocazione

Se l'assemblea si costituisce, in prima convocazione le delibere ordinarie sono approvate con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio, cioè almeno 500 millesimi. Si tratta della maggioranza qualificata più ricorrente per le decisioni di gestione comune.

Quorum in seconda convocazione

La seconda convocazione si tiene in un giorno successivo alla prima, non oltre dieci giorni, e prevede soglie più basse per evitare la paralisi del condominio. L'assemblea è costituita con l'intervento di condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'edificio, cioè 334 millesimi, e un terzo dei partecipanti. Le delibere ordinarie sono valide con la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio.

Un riepilogo pratico

• Prima convocazione, costituzione: 667 millesimi e maggioranza delle teste.
• Prima convocazione, delibera ordinaria: maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi.
• Seconda convocazione, costituzione: 334 millesimi e un terzo dei partecipanti.
• Seconda convocazione, delibera ordinaria: maggioranza degli intervenuti e almeno 334 millesimi.

Le maggioranze rafforzate

Alcune decisioni richiedono una maggioranza più elevata, uguale sia in prima sia in seconda convocazione. Il quarto comma dell'art. 1136 richiede la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio, cioè 500 millesimi, per la nomina e la revoca dell'amministratore, per le liti attive e passive che esorbitano dalle sue attribuzioni e per le riparazioni straordinarie di notevole entità. Le innovazioni di cui al primo comma dell'art. 1120 richiedono invece la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell'edificio, cioè 667 millesimi.

I casi agevolati e l'unanimità

Per favorire alcuni interventi il legislatore ha previsto soglie ridotte. Le innovazioni socialmente utili elencate al secondo comma dell'art. 1120, come l'abbattimento delle barriere architettoniche, il contenimento dei consumi energetici o l'installazione di impianti di produzione di energia da fonti rinnovabili, si approvano con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Anche l'installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni segue questa maggioranza. Restano soggette al consenso di tutti i condomini le decisioni che incidono sui diritti individuali, come la modifica della destinazione d'uso delle parti comuni o l'attribuzione in via esclusiva di un bene comune.

Le deleghe e il loro peso sui quorum

Ogni condomino può farsi rappresentare in assemblea conferendo una delega scritta a un'altra persona, e il delegato porta con sé le teste e i millesimi di chi rappresenta, incidendo così direttamente sul calcolo dei quorum. La legge pone però un limite: se i condomini sono più di venti, uno stesso delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale. L'amministratore deve verificare le deleghe prima dell'apertura dei lavori, perché una delega irregolare fa venir meno i voti collegati e può far crollare il quorum di una decisione già presa.

Perché la verbalizzazione è decisiva

Una delibera assunta senza il quorum corretto è annullabile e può essere impugnata davanti al giudice entro trenta giorni. Per questo il verbale deve indicare con precisione chi era presente, con quanti millesimi, chi ha votato a favore, contro o si è astenuto, e la maggioranza raggiunta per ciascun punto. Un verbale ordinato non è una formalità: è la prova che la decisione è valida e vincola anche gli assenti e i dissenzienti.

Il calcolo delle maggioranze con un software gestionale

Calcolare a mano teste e millesimi durante una riunione affollata è un'operazione delicata, dove un errore di somma può invalidare l'intera delibera. Un software gestionale per il condominio parte dalle tabelle millesimali già caricate, registra presenze e deleghe, e mostra in tempo reale se il quorum costitutivo è raggiunto e se ciascuna votazione supera la soglia richiesta dalla legge.

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