Maggioranze qualificate in assemblea: l'articolo 1136

Non tutte le decisioni condominiali si adottano con la stessa maggioranza. L'articolo 1136 del Codice civile riserva a certe materie maggioranze qualificate, cioè quorum deliberativi più elevati rispetto a quelli ordinari. Nomina e revoca dell'amministratore, opere straordinarie di notevole entità, innovazioni e liti richiedono soglie rafforzate, calcolate combinando il numero dei condòmini e il valore millesimale. Conoscerle è indispensabile per non adottare delibere invalide.

Le maggioranze ordinarie di riferimento

Per comprendere le maggioranze qualificate occorre partire da quelle ordinarie. In prima convocazione la delibera è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio, cioè cinquecento millesimi. In seconda convocazione è sufficiente la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore, pari a circa trecentotrentatre millesimi. Le maggioranze qualificate si costruiscono innalzando queste soglie.

Nomina e revoca dell'amministratore

La nomina e la revoca dell'amministratore, così come le liti che esulano dalle sue attribuzioni, richiedono sempre la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio. Questa soglia, prevista dal secondo comma, si applica anche in seconda convocazione, dove per le materie ordinarie basterebbe un terzo del valore. La ragione è la particolare importanza della scelta della persona cui è affidata la gestione comune.

Opere straordinarie di notevole entità

Anche le deliberazioni concernenti la ricostruzione dell'edificio o le riparazioni straordinarie di notevole entità richiedono la maggioranza degli intervenuti con almeno la metà del valore. Si tratta di interventi che comportano impegni economici rilevanti e incidono a lungo sulla vita del condominio, per cui il legislatore ha voluto un consenso più solido rispetto all'ordinaria amministrazione.

Le innovazioni

Le innovazioni previste dal primo comma dell'articolo 1120 richiedono un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e almeno i due terzi del valore dell'edificio, cioè seicentosessantasette millesimi. È il quorum più elevato dell'ordinamento condominiale, giustificato dal fatto che le innovazioni modificano la destinazione o la struttura delle parti comuni. Alcune innovazioni socialmente utili, come quelle finalizzate al risparmio energetico o all'abbattimento delle barriere architettoniche, godono di maggioranze agevolate espressamente previste dalla legge.

• Nomina e revoca amministratore, liti straordinarie: maggioranza intervenuti e almeno metà del valore (500 millesimi).
• Ricostruzione e riparazioni straordinarie di notevole entità: maggioranza intervenuti e almeno metà del valore.
• Innovazioni ordinarie art. 1120 comma 1: maggioranza dei partecipanti e almeno due terzi del valore (667 millesimi).
• Innovazioni agevolate: maggioranze ridotte espressamente previste dalla legge.

Teste e millesimi: la doppia base di calcolo

Le maggioranze qualificate combinano due parametri: il numero dei condòmini, le cosiddette teste, e il valore millesimale. Per le innovazioni ordinarie servono sia la maggioranza dei partecipanti sia i due terzi del valore, quindi entrambi i requisiti devono essere soddisfatti contemporaneamente. Non basta raggiungere i millesimi se manca la maggioranza numerica, e viceversa. Questa doppia base tutela sia il peso della proprietà sia il numero delle persone coinvolte.

Conseguenze di una maggioranza insufficiente

Una delibera adottata con una maggioranza inferiore a quella richiesta è annullabile e può essere impugnata entro trenta giorni dai condòmini assenti, dissenzienti o astenuti. È quindi essenziale verificare, prima di proclamare l'esito, che il quorum deliberativo corretto sia effettivamente raggiunto per la materia trattata. Un errore nel calcolo espone l'intera decisione al rischio di caducazione giudiziale.

Calcolare i quorum senza margini di errore

Applicare la maggioranza giusta a ogni punto dell'ordine del giorno, tenendo insieme teste e millesimi, è una delle attività più delicate della conduzione assembleare. AmministraPro calcola in automatico i quorum costitutivi e deliberativi in base alla materia e ai millesimi delle unità, segnalando in tempo reale il raggiungimento delle soglie. Le funzioni per la gestione delle assemblee sono descritte nella pagina /funzioni e i piani nella pagina /prezzi.