Mediazione condominiale obbligatoria: quando serve e come funziona

La mediazione condominiale è il procedimento che chi vuole avviare una causa in materia di condominio deve tentare prima di rivolgersi al giudice. È regolata dall'articolo 71 quater delle disposizioni di attuazione del Codice civile e rappresenta una condizione di procedibilità della domanda giudiziale: senza il tentativo di mediazione, la causa non può proseguire. L'obiettivo è offrire alle parti una via più rapida ed economica per risolvere i conflitti che nascono nella vita condominiale.

Che cos'è la mediazione

La mediazione è un procedimento condotto da un organismo terzo e imparziale, in cui un mediatore aiuta le parti a trovare un accordo. Non è un giudizio e il mediatore non decide chi ha ragione: il suo compito è favorire il dialogo e, se possibile, far raggiungere una conciliazione. L'accordo eventualmente raggiunto ha valore vincolante tra le parti e, a certe condizioni, può costituire titolo esecutivo.

Le materie soggette a mediazione obbligatoria

L'art. 71 quater considera controversie in materia di condominio quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle norme del Codice civile sul condominio e degli articoli da 61 a 72 delle disposizioni di attuazione. Rientrano quindi nell'obbligo, tra le altre, le liti su spese e loro ripartizione, sull'uso delle parti comuni, sulle tabelle millesimali, sul regolamento e sull'impugnazione delle delibere assembleari.

La condizione di procedibilità

In queste materie il tentativo di mediazione va esperito prima di iniziare la causa. Se la domanda giudiziale viene proposta senza aver avviato la mediazione, il giudice, rilevata l'improcedibilità, assegna alle parti un termine per depositare la domanda di mediazione. La condizione di procedibilità si considera soddisfatta quando il primo incontro davanti al mediatore si conclude senza accordo o quando la procedura si esaurisce nei termini di legge.

Dove si presenta la domanda

La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato. Questo criterio di competenza territoriale evita che una parte scelga un organismo lontano per mettere in difficoltà l'altra e collega la procedura al luogo dell'edificio.

Il ruolo dell'amministratore

Quando la controversia coinvolge il condominio nel suo insieme, è l'amministratore a partecipare al procedimento in rappresentanza dei condomini. La legge richiede però che il condominio si esprima: l'amministratore è legittimato a partecipare alla mediazione previa delibera assembleare. Questo passaggio è essenziale perché senza il coinvolgimento dell'assemblea l'accordo raggiunto dal solo amministratore non impegna validamente il condominio.

La delibera assembleare e i suoi tempi

La delibera con cui il condominio si esprime sulla mediazione va assunta con la maggioranza prevista dal secondo comma dell'art. 1136 del Codice civile, cioè la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio. Nella pratica, poiché i tempi della mediazione non sempre si conciliano con quelli di convocazione dell'assemblea, l'amministratore partecipa al procedimento e sottopone poi all'assemblea l'eventuale proposta di accordo, che diventa vincolante per il condominio solo se approvata con quella maggioranza.

Cosa non rientra nell'obbligo

Non tutte le liti condominiali richiedono la mediazione preventiva. In particolare, il procedimento per ottenere un decreto ingiuntivo e l'opposizione allo stesso restano fuori dall'obbligo fino alla decisione del giudice sulle istanze di concessione o sospensione della provvisoria esecutività. Questo evita di rallentare il recupero dei crediti condominiali con un passaggio di mediazione nella fase più urgente.

I vantaggi della mediazione

Al di là dell'obbligo, la mediazione offre vantaggi concreti: costi e tempi generalmente inferiori a quelli di una causa, riservatezza del procedimento e la possibilità di preservare i rapporti tra vicini, che in condominio proseguono anche dopo il conflitto. Un accordo negoziato è spesso più duraturo di una sentenza imposta, perché nasce dalla volontà comune delle parti.

A questo si aggiungono agevolazioni pensate per incentivare il ricorso alla mediazione, come il credito d'imposta previsto sulle spese sostenute e l'esenzione da alcuni oneri fiscali per il verbale di accordo entro i limiti di legge. Quando l'accordo è raggiunto e sottoscritto nelle forme previste, esso può costituire titolo esecutivo, il che significa che, se una parte non lo rispetta, l'altra può procedere senza dover instaurare un nuovo giudizio. Anche il primo incontro, che serve a verificare la possibilità di proseguire, ha un costo contenuto rispetto a quello di una causa civile.

La gestione delle controversie con un software gestionale

Un software gestionale per il condominio raccoglie in modo ordinato i documenti che servono a ricostruire una controversia: verbali, delibere, stati di ripartizione, comunicazioni e scadenze. Avere questa documentazione a portata di mano rende più semplice preparare la domanda di mediazione, informare l'assemblea e verbalizzare la delibera con cui il condominio decide come affrontare la lite.

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