Mediazione condominiale: i poteri dell'amministratore

Nella mediazione obbligatoria in materia condominiale l'amministratore e legittimato a partecipare al procedimento, ma solo previa delibera dell'assemblea da adottare con la maggioranza prevista dall'art. 1136, secondo comma, del Codice civile. Lo stabilisce l'art. 71-quater delle disposizioni di attuazione del Codice civile: la partecipazione del rappresentante alla mediazione non e un potere pieno e autonomo, perche la decisione di conciliare resta nelle mani dei condomini.

Quali liti passano dalla mediazione

L'art. 71-quater definisce le controversie condominiali come quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II del Codice civile e degli articoli da 61 a 72 delle disposizioni di attuazione. La domanda di mediazione va presentata, a pena di improcedibilita, presso un organismo situato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio e ubicato. Il tentativo di mediazione e condizione di procedibilita per queste materie.

La delibera che autorizza l'amministratore

L'amministratore non puo aderire alla mediazione o rifiutarla di propria iniziativa: deve portare la questione in assemblea. La legge richiede la maggioranza dell'art. 1136, secondo comma, cioe la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la meta del valore dell'edificio. Se i termini per comparire davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera, il mediatore, su istanza del condominio, dispone un'idonea proroga della prima comparizione.

• L'amministratore riceve la domanda di mediazione e informa l'assemblea
• L'assemblea decide se partecipare e con quali indirizzi
• In mancanza di tempo per deliberare, il mediatore concede una proroga su richiesta
• L'accordo raggiunto va sottoposto all'approvazione dell'assemblea

L'approvazione della proposta di accordo

Anche l'esito della mediazione passa dall'assemblea. La proposta di conciliazione deve essere approvata dall'assemblea con la maggioranza dell'art. 1136, secondo comma. Se quella maggioranza non viene raggiunta, la proposta si intende non accettata. In pratica l'amministratore che siede al tavolo della mediazione non ha il potere di vincolare il condominio a un accordo senza il vaglio successivo dei partecipanti, salvo che l'assemblea gli abbia gia conferito un mandato con contenuto definito.

Il ruolo del mediatore e la proroga dei termini

Il meccanismo della proroga della prima comparizione risolve un problema pratico ricorrente: i tempi stretti del procedimento e i tempi necessari per convocare validamente l'assemblea. La possibilita di chiedere al mediatore una proroga idonea consente al condominio di deliberare in modo regolare, senza che la partecipazione dell'amministratore avvenga in assenza di un mandato. E una tutela sia per i condomini sia per l'amministratore.

Responsabilita e trasparenza dell'amministratore

Partecipare senza delibera, o accettare un accordo non ratificato, espone l'amministratore a contestazioni. Documentare la convocazione, il verbale della delibera e le istruzioni ricevute e essenziale per dimostrare di aver agito nei limiti dei propri poteri. La trasparenza verso i condomini, con un'informativa chiara sull'oggetto della lite e sui rischi, riduce il contenzioso interno.

Organizzare la mediazione con metodo

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