Modifica del regolamento di condominio: quali maggioranze servono

La modifica del regolamento di condominio è uno dei temi che genera più incertezza tra amministratori e condomini, perché la maggioranza necessaria non è unica ma dipende dalla natura del regolamento esistente e dal contenuto della clausola che si vuole cambiare. Prima di portare un punto del genere in assemblea è indispensabile capire con quale tipo di regolamento si ha a che fare, perché sbagliare la maggioranza significa esporre la delibera a un'impugnazione quasi certa.

Regolamento assembleare e regolamento contrattuale

Il regolamento di condominio può nascere in due modi diversi, e questa origine ne determina la natura giuridica. Il regolamento assembleare è quello approvato dall'assemblea con le maggioranze ordinarie previste dall'articolo 1136 del Codice civile: disciplina l'uso delle parti comuni, il funzionamento degli organi condominiali e la ripartizione delle spese secondo le tabelle millesimali. Il regolamento contrattuale, invece, è quello predisposto dall'originario costruttore o venditore e accettato da tutti i condomini nei singoli atti di acquisto, oppure approvato all'unanimità in assemblea: può contenere clausole che limitano i diritti dei singoli proprietari, come divieti di destinazione d'uso o restrizioni sull'utilizzo delle unità immobiliari.

La maggioranza per la modifica del regolamento assembleare

Quando si tratta di modificare un regolamento di natura assembleare, la maggioranza richiesta è quella prevista per l'approvazione del regolamento stesso: la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio in prima convocazione, oppure la maggioranza degli intervenuti con almeno un terzo del valore dell'edificio e un terzo dei partecipanti in seconda convocazione. Si tratta della stessa soglia richiesta per le delibere di ordinaria amministrazione più rilevanti, e non serve alcun consenso unanime, purché la clausola modificata non incida su diritti reali dei singoli condomini.

Perché le clausole contrattuali richiedono l'unanimità

Diverso è il discorso per le clausole di natura contrattuale, che limitano i poteri e le facoltà dei condomini sulle rispettive proprietà esclusive o attribuiscono diritti particolari a uno o più condomini rispetto alle parti comuni. In questi casi la giurisprudenza è costante nel richiedere il consenso di tutti i condomini, espresso con l'unanimità in assemblea oppure con atti individuali di accettazione, perché una maggioranza qualificata non può incidere su diritti che hanno natura contrattuale e non semplicemente regolamentare. Una delibera assunta a maggioranza su una clausola di questo tipo è annullabile su iniziativa di chi non vi ha consentito.

Come distinguere una clausola regolamentare da una contrattuale

La distinzione pratica non è sempre agevole e va condotta caso per caso sul contenuto della clausola, non sulla sua collocazione formale nel testo. Sono generalmente considerate regolamentari le disposizioni che disciplinano l'uso ordinato delle cose comuni, gli orari di utilizzo di spazi condivisi o le modalità di convocazione dell'assemblea. Sono invece contrattuali le clausole che vietano determinate attività nelle unità private, che costituiscono servitù a favore o a carico di alcune unità, o che derogano ai criteri legali di ripartizione delle spese stabiliti dagli articoli 1123 e seguenti del Codice civile.

L'ordine del giorno e la formulazione della proposta

Una modifica al regolamento deve sempre essere iscritta espressamente all'ordine del giorno dell'assemblea, con un'indicazione sufficientemente chiara delle clausole che si intendono cambiare, così da consentire a ciascun condomino di valutare in anticipo la portata della proposta. È buona prassi allegare alla convocazione il testo delle modifiche proposte, o quantomeno un riferimento preciso agli articoli del regolamento interessati, evitando formulazioni generiche come una generica revisione del regolamento che rischiano di rendere nulla la delibera per difetto di informazione.

Il ruolo dell'amministratore nel processo di modifica

L'amministratore ha un ruolo importante nel guidare correttamente il processo di modifica del regolamento: deve verificare preliminarmente la natura delle clausole coinvolte, informare l'assemblea sulla maggioranza necessaria e redigere un verbale che documenti con precisione l'esito della votazione, comprese le eventuali astensioni e i voti contrari. Una corretta istruttoria riduce drasticamente il rischio di impugnazioni successive, che sul tema delle maggioranze sono tra le più frequenti nel contenzioso condominiale.

Trascrizione e opponibilità ai terzi

Va infine ricordato che una modifica regolamentare, per essere opponibile agli aventi causa dei condomini, come un nuovo acquirente di un'unità immobiliare, deve seguire le stesse regole di pubblicità del regolamento originario: se contiene clausole limitative dei diritti reali, la trascrizione nei registri immobiliari è lo strumento che ne garantisce l'opponibilità nel tempo, altrimenti il nuovo proprietario potrebbe non essere vincolato dalla modifica se non ne era a conoscenza al momento dell'acquisto.

Gestire correttamente questi passaggi, dalla verifica della natura delle clausole alla formulazione dell'ordine del giorno fino alla verbalizzazione della delibera, richiede strumenti che tengano traccia di ogni fase in modo ordinato. AmministraPro accompagna gli amministratori in questo percorso con funzionalità dedicate alla gestione documentale e assembleare del condominio: per scoprire come, si può consultare la pagina delle funzionalità, mentre nella sezione prezzi sono descritti i piani disponibili per studi di ogni dimensione.