Muro divisorio tra appartamenti: di chi è e chi paga

Il muro che separa due appartamenti contigui non appartiene al condominio nella sua interezza, ma ai due proprietari che vi confinano. Vale la presunzione di comunione dell'articolo 880 del Codice civile: il muro divisorio tra due proprietà si presume comune, salvo prova contraria da un titolo o da segni univoci di appartenenza esclusiva. Le spese di manutenzione di quel muro, quindi, non si spalmano su tutti i condomini con il millesimale generale, ma si dividono a metà tra i due vicini che lo condividono, in proporzione al diritto di ciascuno.

Muro divisorio e muro perimetrale: due cose diverse

Occorre distinguere con precisione. Il muro perimetrale che racchiude l'edificio e ne costituisce l'involucro è parte comune ai sensi dell'articolo 1117 del Codice civile e le sue spese gravano su tutti i condomini. Il muro divisorio interno tra due appartamenti confinanti, invece, non svolge una funzione a servizio dell'intero fabbricato: separa due proprietà private e riguarda soltanto i due titolari. Confondere i due casi porta a ripartizioni sbagliate, con l'addebito indebito su condomini che con quel muro non hanno nulla a che vedere.

La presunzione di comunione dell'articolo 880

Il muro che serve da divisione tra edifici o tra unità immobiliari si presume comune fino all'altezza in cui uno dei due proprietari costruisce di più. La presunzione può essere vinta soltanto dimostrando, con un titolo di proprietà o con segni contrari, che il muro appartiene in via esclusiva a uno dei due. In mancanza di prova, il muro è comune e la sua conservazione è un onere condiviso tra i due confinanti, a metà ciascuno.

• Il muro divisorio tra due appartamenti si presume comune ai due proprietari confinanti.
• La comunione riguarda i soli due vicini, non l'intero condominio.
• Le spese di manutenzione e ricostruzione si dividono in parti uguali, salvo titolo diverso.
• La presunzione cade solo con un titolo o con segni contrari di proprietà esclusiva.

Che cosa può fare il condomino sul muro comune

Ciascun comproprietario può servirsi del muro divisorio comune secondo i limiti dell'articolo 1102 del Codice civile: può appoggiarvi opere, infiggere travi, ricavare nicchie, purché non ne alteri la destinazione, non ne comprometta la statica e non impedisca all'altro comproprietario di farne pari uso. Non può invece demolirlo, spostarlo o modificarne la funzione senza il consenso del vicino, perché inciderebbe su un bene che appartiene a entrambi. Interventi che indeboliscano la struttura o riducano il diritto dell'altro sono illegittimi.

La ripartizione delle spese di manutenzione

Trattandosi di un bene comune ai soli due confinanti, le spese di conservazione e riparazione del muro divisorio si ripartiscono al 50% tra i due, indipendentemente dai millesimi generali di ciascun appartamento. Se il muro va consolidato, impermeabilizzato o rifatto per usura, ciascuno dei due paga metà. Se invece il degrado deriva da un intervento colposo di uno dei due, ad esempio la rottura provocata da lavori maldestri, la spesa grava per intero su chi ha causato il danno, secondo il principio generale della responsabilità.

Quando il muro è parte comune dell'edificio

Esiste un'eccezione da valutare caso per caso: se il muro divisorio ha anche una funzione portante per la struttura dell'intero edificio, ad esempio è un muro maestro su cui scaricano i solai comuni, la sua natura può diventare condominiale ai sensi dell'articolo 1117. In quel caso le spese tornano a essere ripartite tra tutti i condomini con il millesimale, perché il muro non serve più soltanto i due appartamenti ma la stabilità del fabbricato. La qualificazione dipende dalla funzione reale del muro, che va accertata tecnicamente.

Il compito dell'amministratore

Di fronte a un intervento su un muro tra due unità, l'amministratore deve prima qualificare il bene: muro divisorio comune ai due vicini, muro perimetrale comune a tutti, oppure muro portante di rilievo strutturale. Solo dopo può impostare il riparto corretto, evitando di addebitare a tutti i condomini una spesa che compete a due soli, o viceversa. Una qualificazione documentata, magari supportata da una relazione tecnica, previene contestazioni e impugnazioni della delibera di riparto.

Per gestire senza errori questi ripartizioni particolari, che escono dal millesimale ordinario, è utile un gestionale che consenta di creare tabelle di spesa dedicate a gruppi ristretti di unità. Con AmministraPro puoi impostare criteri di riparto personalizzati anche per due soli appartamenti confinanti, con calcolo automatico e tracciabilità: le funzionalità sono illustrate nella pagina /funzioni e i piani nella pagina /prezzi.