Natura giuridica del mandato dell'amministratore

Il rapporto tra amministratore di condominio e assemblea è un contratto di mandato con rappresentanza. L'amministratore è il mandatario che agisce nell'interesse e per conto dei condòmini, mentre l'assemblea è il mandante che gli conferisce l'incarico e ne fissa gli indirizzi. Da questa qualificazione, pacifica in dottrina e giurisprudenza, discendono conseguenze concrete su poteri, obblighi e responsabilità, perché al rapporto si applicano sia le regole speciali del condominio sia, in quanto compatibili, le norme generali sul mandato dettate dal Codice civile.

Perché si parla di mandato

L'articolo 1703 del Codice civile definisce il mandato come il contratto con cui una parte si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto di un'altra. È esattamente ciò che fa l'amministratore: stipula contratti con i fornitori, riscuote i contributi, paga le spese, cura la manutenzione delle parti comuni e rappresenta il condominio nei rapporti con i terzi. Poiché opera in nome del condominio e non in nome proprio, si tratta di un mandato con rappresentanza, con effetti che ricadono direttamente sulla collettività dei condòmini.

Le norme che regolano il rapporto

La disciplina applicabile è duplice e si integra. In primo luogo valgono le disposizioni specifiche del condominio, in particolare gli articoli 1129, 1130, 1130-bis, 1135 e 1136 del Codice civile e le disposizioni di attuazione. Per tutto ciò che queste norme non regolano si attinge alle regole generali sul mandato degli articoli 1703 e seguenti, applicabili in quanto compatibili con la struttura collettiva del condominio.

• Diligenza nell'esecuzione dell'incarico, secondo l'articolo 1710 del Codice civile
• Obbligo di attenersi ai limiti del mandato e agli indirizzi dell'assemblea, secondo l'articolo 1711
• Obbligo di rendere il conto dell'operato, secondo l'articolo 1713
• Diritto al compenso, che nel condominio deve essere indicato analiticamente all'atto della nomina

Un mandato di regola oneroso

A differenza del mandato che può essere gratuito, quello dell'amministratore professionista è tipicamente oneroso. La riforma del 2012, con la legge 220, ha imposto che il compenso sia specificato al momento della nomina a pena di nullità della nomina stessa. L'onerosità incide anche sulla valutazione della responsabilità: la diligenza richiesta è quella qualificata del professionista, tenuto conto dei requisiti di formazione e aggiornamento previsti dalle disposizioni di attuazione e dalla prassi codificata anche dalla norma UNI 10801.

Poteri e limiti del mandatario

Il mandato non attribuisce all'amministratore un potere illimitato. Egli può compiere gli atti conservativi e di ordinaria amministrazione delle parti comuni, eseguire le delibere e riscuotere i contributi, ma le decisioni che eccedono l'ordinaria gestione spettano all'assemblea. L'amministratore che agisce oltre i limiti del mandato risponde personalmente dell'atto, salvo che l'assemblea lo ratifichi. Questo confine tra ordinaria amministrazione e competenze assembleari è la chiave per capire fin dove arriva il potere gestorio.

Il carattere fiduciario del rapporto

Il mandato è un rapporto fiduciario, fondato sulla fiducia che i condòmini ripongono in chi gestisce beni e denaro comuni. Questa fiducia si traduce in doveri di lealtà, trasparenza e imparzialità: l'amministratore deve perseguire l'interesse collettivo, evitare situazioni di conflitto e tenere separato il patrimonio del condominio dal proprio, anche attraverso l'obbligo del conto corrente dedicato. La natura fiduciaria spiega anche perché l'assemblea può revocare l'incarico in ogni tempo, senza dover attendere la scadenza.

Le conseguenze pratiche della qualificazione

Qualificare il rapporto come mandato non è un esercizio teorico. Consente di individuare la regola applicabile quando le norme condominiali tacciono: la responsabilità per l'esecuzione, le conseguenze del superamento dei poteri, l'obbligo di consegnare al termine tutto ciò che è stato ricevuto per conto del condominio, il diritto al rimborso delle anticipazioni. Comprendere questa cornice aiuta amministratori e condòmini a leggere correttamente diritti e obblighi reciproci.

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