Nomina dell'amministratore di condominio: quando è obbligatoria e come avviene

La nomina dell'amministratore di condominio è il momento in cui l'assemblea affida a una persona la gestione delle parti comuni dell'edificio. Non sempre è una scelta libera: oltre una certa soglia di proprietari diventa un obbligo di legge, e la procedura è disciplinata dall'articolo 1129 del Codice civile. Capire quando la nomina è obbligatoria, come si vota, quanto dura l'incarico e quali obblighi comporta aiuta i condomini a evitare vizi che rendono la delibera impugnabile.

Quando la nomina dell'amministratore di condominio è obbligatoria

L'art. 1129 stabilisce che quando i condomini sono più di otto l'assemblea deve nominare un amministratore. Sotto questa soglia la nomina è facoltativa: i proprietari possono gestire le parti comuni in forma diretta oppure decidere comunque di affidarsi a un amministratore. La riforma del 2012 (legge 220/2012) ha innalzato la soglia dell'obbligo, che in precedenza scattava con un numero inferiore di condomini.

Se i condomini sono più di otto e l'assemblea non provvede alla nomina, l'art. 1129 prevede che vi provveda l'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario. È una tutela che impedisce all'edificio di restare privo di gestione quando manca l'accordo assembleare. Per contare i condomini si guarda al numero dei proprietari delle unità immobiliari, non al numero delle unità: uno stesso proprietario di più appartamenti conta come un solo condomino.

Chi può essere nominato amministratore

L'incarico può essere affidato sia a un condomino sia a un professionista esterno. Chi svolge l'attività in forma professionale deve possedere i requisiti previsti dalla legge, tra cui il godimento dei diritti civili, l'assenza di condanne per determinati reati, il diploma di scuola secondaria superiore e la frequenza di un corso di formazione iniziale seguito da un aggiornamento periodico. La nomina di un condomino non professionista resta possibile e non richiede il corso di formazione, ma comporta comunque il rispetto degli stessi obblighi di legge in materia di contabilità, conto corrente dedicato e trasparenza verso l'assemblea.

Come avviene la nomina in assemblea

La nomina è di competenza dell'assemblea e deve essere prevista come punto all'ordine del giorno. La delibera si approva con le maggioranze stabilite dall'art. 1136 del Codice civile per gli atti di nomina e revoca. All'atto dell'accettazione, l'amministratore deve comunicare i propri dati anagrafici e professionali e specificare l'importo del compenso.

L'indicazione analitica del compenso è un requisito essenziale: la giurisprudenza ritiene nulla la nomina in cui l'importo non sia determinato in modo specifico. Il compenso non può quindi essere lasciato indeterminato o rimandato a un momento successivo. La specificazione deve distinguere il compenso ordinario, dovuto per l'attività di gestione tipica, dalle eventuali voci per attività straordinarie, che vanno preventivate a parte per non ingenerare confusione al momento del riparto.

Alla nomina segue una serie di comunicazioni obbligatorie: l'amministratore deve rendere note ai condomini le proprie generalità, il domicilio e i recapiti, e indicare il locale dove sono conservati i registri, con i giorni e le ore in cui è possibile prenderne visione. Deve inoltre affiggere sull'accesso all'edificio o comunque in luogo di uso comune i dati che consentono di reperirlo con tempestività.

Durata dell'incarico e rinnovo

L'incarico dura un anno e si intende rinnovato per un altro anno, salvo revoca o nomina di un nuovo amministratore. Al termine del secondo anno il rinnovo tacito non opera più: serve una nuova delibera dell'assemblea per confermare l'incarico. Anche in caso di rinnovo l'amministratore deve indicare nuovamente il compenso, che non si intende automaticamente confermato per l'anno successivo.

Gli obblighi che nascono con la nomina

Con la nomina l'amministratore assume una serie di obblighi previsti dall'art. 1129. Tra i principali:

• Aprire e utilizzare un conto corrente intestato al condominio su cui far transitare tutte le somme.
• Comunicare ai condomini i dati di contatto e il luogo dove sono conservati i registri.
• Tenere i registri obbligatori, tra cui l'anagrafe condominiale e la contabilità.
• Rendere il conto della gestione con il rendiconto annuale.
• Agire per il recupero delle morosità entro i termini di legge.

Revoca e cessazione dell'incarico

L'assemblea può revocare l'amministratore in qualsiasi momento con la stessa maggioranza prevista per la nomina. In presenza di gravi irregolarità la revoca può essere chiesta anche all'autorità giudiziaria da parte di ciascun condomino. Alla cessazione, l'amministratore uscente deve consegnare tutta la documentazione del condominio, così da consentire un passaggio di consegne ordinato al successore.

Gestire la nomina e gli adempimenti con un software

Molti vizi della nomina nascono da adempimenti trascurati: dati non comunicati, compenso non specificato, registri non aggiornati. Un software gestionale per il condominio aiuta a tenere in ordine anagrafe, verbali e scadenze fin dal primo giorno di incarico, e a produrre in automatico la documentazione che l'assemblea può verificare. AmministraPro raccoglie in un unico posto anagrafe condominiale, contabilità e verbali di assemblea, con promemoria sulle scadenze dell'incarico. Puoi vedere come funziona nella pagina delle funzionalità o confrontare i piani nella sezione prezzi.