Nomina amministratore: obbligo oltre gli otto condòmini

La nomina dell'amministratore è obbligatoria quando i condòmini sono più di otto. Lo stabilisce l'art. 1129, primo comma, del Codice civile: superata questa soglia l'assemblea deve provvedere e, se non lo fa, la nomina viene disposta dall'autorità giudiziaria su ricorso anche di un solo condòmino. Sotto gli otto la nomina resta facoltativa, ma può comunque essere decisa in qualsiasi momento. Il conteggio si fa sulle persone titolari di diritti reali sulle unità, non sul numero degli appartamenti.

La soglia degli otto condòmini

Il criterio è numerico e riguarda le teste, cioè i soggetti proprietari, non le unità immobiliari. Un edificio con dodici appartamenti tutti intestati a due sole persone resta sotto soglia e non ha l'obbligo di nominare l'amministratore; al contrario, un piccolo stabile con nove proprietari distinti supera la soglia anche se le unità sono poche. In caso di comproprietà di una stessa unità, la giurisprudenza tende a considerare i singoli contitolari, perché ciascuno è portatore di un autonomo interesse alla gestione della cosa comune.

La ratio è pratica: oltre un certo numero di partecipanti la gestione informale diventa fonte di conflitti e di inadempimenti, quindi il legislatore impone un centro di imputazione stabile che rappresenti il condominio e tenga la contabilità.

Quando la nomina resta facoltativa

Nei condomìni con otto o meno condòmini la nomina non è imposta dalla legge. In assenza di amministratore, ciascun partecipante può agire per la tutela delle parti comuni e le decisioni si assumono in assemblea con le maggioranze ordinarie. Molti condomìni minimi scelgono comunque di nominare un amministratore per avere un interlocutore unico verso fornitori, banca e fisco, per aprire il conto corrente condominiale e per gestire in modo ordinato le rate.

• Sotto gli otto condòmini: nomina possibile ma non obbligatoria, decisa dall'assemblea.
• Oltre gli otto condòmini: nomina obbligatoria, con intervento del giudice se l'assemblea è inerte.
• Il numero si calcola sui titolari di diritti reali, non sulle unità immobiliari.
• L'incarico ha durata annuale e si intende rinnovato per un altro anno, salvo revoca o dimissioni.

Chi convoca l'assemblea per la nomina

In un condominio di nuova formazione o rimasto senza amministratore, l'assemblea per la nomina può essere convocata da qualunque condòmino. Non serve un potere formale: la legittimazione deriva dall'interesse comune a dotare il condominio di un rappresentante. L'ordine del giorno deve indicare con chiarezza la nomina, così che i partecipanti possano valutare i candidati e le condizioni economiche. Alla nomina si applica l'art. 1136: in prima convocazione serve la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio, in seconda la maggioranza degli intervenuti con almeno un terzo dei millesimi.

La nomina giudiziale se l'assemblea non provvede

Superata la soglia degli otto, se l'assemblea non nomina l'amministratore, ciascun condòmino può rivolgersi al tribunale con ricorso. Il giudice provvede in camera di consiglio, con procedimento di volontaria giurisdizione, nominando un amministratore. Lo stesso rimedio vale quando l'amministratore cessa e l'assemblea non riesce a sostituirlo, lasciando il condominio privo di rappresentanza. La nomina giudiziale è uno strumento di chiusura del sistema: garantisce che l'edificio abbia sempre un gestore, anche a fronte dell'inerzia dei condòmini.

Cosa deve fare l'amministratore appena nominato

Accettata la nomina, l'amministratore comunica i propri dati e i recapiti, affigge le informazioni nel luogo di accesso o di maggior uso comune, apre o si fa intestare il conto corrente condominiale e prende in carico la documentazione dal predecessore. Deve inoltre indicare in modo analitico il compenso richiesto, condizione prevista dalla legge a pena di nullità della nomina. Da subito è tenuto agli obblighi dell'art. 1130: tenuta del registro di anagrafe condominiale, del registro dei verbali, di quello di nomina e revoca e del registro di contabilità.

Gestire nomina e adempimenti con un gestionale

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