Nomina nulla senza indicazione analitica del compenso

Al momento dell'accettazione dell'incarico e a ogni suo rinnovo, l'amministratore deve specificare in modo analitico, a pena di nullità della nomina, l'importo dovuto a titolo di compenso. Lo stabilisce l'art. 1129 del Codice civile. Non basta un importo unico e indistinto: l'amministratore deve distinguere le voci che compongono il compenso, così che l'assemblea sappia esattamente cosa è incluso nel corrispettivo ordinario e cosa verrà eventualmente fatturato a parte. La mancanza della specificazione analitica travolge la nomina stessa.

Perché la legge chiede il compenso analitico

La regola tutela la trasparenza del rapporto tra amministratore e condominio. In passato era frequente indicare un compenso forfettario, salvo poi presentare richieste aggiuntive per attività che si sostenevano non comprese. Imponendo la specificazione analitica, la legge vuole che l'assemblea deliberi la nomina conoscendo l'intero quadro economico, senza sorprese successive. Il condominio può così confrontare i preventivi di più candidati su basi omogenee.

Cosa deve contenere il preventivo

Il compenso va scomposto nelle sue componenti. In genere il preventivo distingue tra l'attività ordinaria ricompresa nel corrispettivo annuo e le prestazioni straordinarie che, se richieste, danno luogo a un compenso ulteriore da indicare comunque in anticipo. Tra le voci tipiche:

• compenso per la gestione ordinaria annuale;
• eventuali prestazioni straordinarie e relativi criteri di calcolo;
• spese di segreteria, invii e riproduzione documenti, se addebitate;
• attività connesse a lavori straordinari, liti o recupero crediti, se remunerate a parte;
• oneri fiscali e previdenziali applicabili al compenso.

L'obiettivo è che il condòmino, leggendo il preventivo, comprenda quanto pagherà per la gestione ordinaria e in quali casi potranno aggiungersi importi ulteriori.

Gli effetti della nullità

Se la nomina avviene senza l'indicazione analitica del compenso, la nomina è nulla. La nullità è rilevabile e può essere fatta valere dai condòmini. Le conseguenze pratiche sono delicate: una nomina nulla mette in discussione la legittimazione dell'amministratore a rappresentare il condominio e a compiere atti di gestione. Per questo la corretta redazione del preventivo non è un adempimento formale, ma la base stessa della validità del rapporto. È buona regola allegare il preventivo analitico al verbale di nomina, così che resti agli atti.

Compenso e rinnovo dell'incarico

L'obbligo di specificazione vale anche al rinnovo. Poiché l'incarico ha durata annuale e si intende rinnovato per un altro anno, l'amministratore che prosegue deve riproporre il compenso analitico per il nuovo periodo. Un rinnovo tacito che non affronti la questione economica non è coerente con la previsione di legge: l'amministratore ha interesse a formalizzare, a ogni rinnovo, il preventivo aggiornato, evitando contestazioni sulla validità della prosecuzione dell'incarico.

Attività non comprese e compensi aggiuntivi

La specificazione analitica non impedisce di prevedere compensi per attività straordinarie, ma impone di dichiararli in anticipo. Se un'attività non è prevista nel preventivo, l'amministratore non può pretenderne il pagamento come se fosse implicita: deve, semmai, sottoporla all'assemblea. La distinzione tra ordinario e straordinario va quindi tracciata con cura fin dall'inizio, per evitare che una prestazione contestata resti senza copertura o generi liti sul compenso.

Preparare preventivi chiari con un gestionale

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