Obblighi dell'amministratore di condominio secondo il Codice civile

Gli obblighi dell'amministratore di condominio non sono affidati alla buona volontà del singolo, ma sono elencati in modo puntuale dall'art. 1130 del Codice civile e rafforzati dalla riforma del condominio, la legge 220/2012. Conoscerli serve ai condomini per valutare l'operato di chi gestisce lo stabile e serve all'amministratore per non incorrere in gravi irregolarità, che possono portare alla revoca giudiziale del mandato.

Le attribuzioni dell'art. 1130 del Codice civile

L'art. 1130 elenca le attribuzioni che compongono il nucleo degli obblighi dell'amministratore di condominio. Tra le principali: eseguire le deliberazioni dell'assemblea e curarne l'osservanza, disciplinare l'uso delle cose comuni, riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria e per l'esercizio dei servizi comuni, compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni.

La riforma del 2012 ha aggiunto obblighi ulteriori, tra cui la tenuta di quattro registri e la redazione del rendiconto annuale. Sono proprio queste voci a definire l'amministratore moderno come una figura di gestione documentata e verificabile.

Il registro di anagrafe condominiale

Tra gli obblighi introdotti dalla riforma spicca la tenuta del registro di anagrafe condominiale. Deve contenere le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare e ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni.

Ogni condomino deve comunicare per iscritto all'amministratore le variazioni dei dati. In caso di inerzia o comunicazione incompleta, l'amministratore richiede le informazioni con lettera raccomandata e, decorsi trenta giorni senza risposta, può acquisire le informazioni necessarie addebitandone il costo ai responsabili.

Gli altri registri obbligatori

• Registro dei verbali delle assemblee, con anche le deliberazioni e le eventuali contestazioni.
• Registro di nomina e revoca dell'amministratore.
• Registro di contabilità, in cui annotare in ordine cronologico le entrate e le uscite.
• Registro di anagrafe condominiale, con anagrafiche, dati catastali e sicurezza.

Il conto corrente condominiale dedicato

Un obbligo di trasparenza tra i più rilevanti è quello di far transitare le somme del condominio su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio. La gestione non deve mai confondersi con il patrimonio personale dell'amministratore o con quello di altri condomìni. Ogni condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia della rendicontazione periodica del conto.

Rendiconto annuale e trasparenza

L'amministratore deve redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni dalla chiusura dell'esercizio. Il rendiconto, disciplinato dall'art. 1130 bis, si compone di registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa. Alla trasparenza contribuisce anche l'obbligo di consegnare al condomino che ne fa richiesta l'attestazione dello stato dei pagamenti e delle eventuali liti in corso.

La riscossione dei contributi e il recupero morosità

L'amministratore ha l'obbligo di agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dai condomini morosi entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito è compreso, salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea. Per i debiti condominiali può chiedere e ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo. È un dovere che tutela l'intero condominio, perché la morosità di alcuni scarica altrimenti il peso finanziario sugli altri.

Accanto alla riscossione, l'amministratore deve curare gli adempimenti fiscali del condominio nella sua veste di sostituto d'imposta, come la ritenuta sui compensi ai fornitori e le comunicazioni collegate, oltre alla trasmissione dei dati per le detrazioni sui lavori. Anche questi sono obblighi il cui rispetto passa da una contabilità ordinata e tracciabile.

Cosa succede se l'amministratore non adempie

La violazione degli obblighi può integrare gravi irregolarità e legittimare la revoca giudiziale dell'amministratore su ricorso anche di un solo condomino. Tra le irregolarità tipiche rientrano la mancata apertura del conto corrente dedicato, la mancata tenuta dei registri, la gestione non trasparente e la mancata presentazione del rendiconto. L'amministratore risponde inoltre del proprio operato secondo le regole del mandato.

Gli obblighi al momento della cessazione

Alla fine del mandato l'amministratore uscente deve consegnare tutta la documentazione del condominio e restituire quanto di competenza. La consegna ordinata dei registri, del rendiconto e della documentazione del conto è essa stessa un obbligo, la cui inosservanza può bloccare la gestione del subentrante.

Adempiere agli obblighi con un software gestionale

Molti obblighi dell'amministratore sono, nella sostanza, obblighi documentali: registri aggiornati, contabilità ordinata, rendiconto conforme, tracciabilità dei movimenti. Un software gestionale tiene i quattro registri, alimenta il registro di contabilità dalla riconciliazione bancaria e produce il rendiconto secondo l'art. 1130 bis. AmministraPro raccoglie anagrafe, contabilità, verbali e rendiconto in un unico posto, così l'amministratore dimostra facilmente di aver adempiuto. Puoi vedere come funziona nella pagina delle funzionalità o confrontare i piani nella sezione prezzi.