Numero di condomini oltre cui è obbligatorio l'amministratore

Il numero di condomini oltre cui è obbligatorio l'amministratore è fissato dal Codice civile ed è una delle prime cose da verificare quando nasce un condominio o cambia la compagine dei proprietari. La regola sembra semplice, ma nasconde alcune insidie su come si contano i condomini e su cosa accade quando l'assemblea non nomina nessuno. Chiarirla evita nomine tardive e responsabilità.

La soglia dell'art. 1129 del Codice civile

L'art. 1129 del Codice civile, come modificato dalla riforma del condominio (legge 220/2012), stabilisce che quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non provvede, la nomina dell'amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria. In pratica la nomina è obbligatoria oltre gli otto condomini: con nove o più proprietari il condominio deve avere un amministratore.

Come è cambiata la soglia con la riforma

Prima della riforma del 2012 la nomina era obbligatoria già oltre i quattro condomini. La legge 220/2012 ha innalzato la soglia a più di otto, riducendo il numero di piccoli condomini tenuti alla nomina. È un cambiamento importante da tenere presente quando si consultano fonti datate, che riportano ancora la vecchia soglia dei quattro. Molti condomini nati prima della riforma, che avevano dovuto nominare un amministratore con cinque o sei proprietari, oggi potrebbero non esserne più obbligati: verificare la soglia aggiornata evita di dare per scontato un obbligo che la legge non impone più.

Come si contano i condomini

La soglia si riferisce al numero di condomini, cioè di proprietari, e non al numero di unità immobiliari. Un proprietario che possiede più appartamenti conta come un solo condòmino, mentre un appartamento intestato a più comproprietari va valutato con attenzione. Il conteggio corretto delle teste è decisivo: è ciò che fa scattare o meno l'obbligo di nomina, quindi va fatto sulla titolarità reale delle proprietà esclusive.

Oltre otto condomini la nomina non è una scelta: se l'assemblea non provvede, decide il giudice.

Gli obblighi dell'amministratore nominato

Superata la soglia, la nomina non è un adempimento fine a sé stesso: l'amministratore assume una serie di obblighi che l'art. 1129 elenca con precisione. Deve indicare i propri dati e il luogo dove sono custoditi i registri, aprire un conto corrente intestato al condominio su cui far transitare tutte le somme, curare la riscossione dei contributi e agire per il recupero delle morosità, di norma entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio. La violazione di questi doveri può costituire grave irregolarità e giustificare la revoca.

• Comunicare i propri dati anagrafici e professionali e il luogo di custodia dei registri.
• Aprire e utilizzare un conto corrente dedicato al condominio.
• Riscuotere i contributi e agire per il recupero delle morosità.
• Rendere il conto della gestione con il rendiconto annuale.
• Conservare la documentazione e consentirne la consultazione ai condomini.

Cosa succede se l'assemblea non nomina

Se i condomini sono più di otto e l'assemblea non provvede alla nomina, l'art. 1129 prevede la nomina giudiziale: uno o più condomini, oppure l'amministratore uscente, possono rivolgersi all'autorità giudiziaria che nomina l'amministratore. Non è quindi una scelta lasciata alla buona volontà dell'assemblea: superata la soglia, l'amministratore ci deve essere, e in mancanza lo nomina il giudice.

Sotto la soglia: obbligo assente ma nomina possibile

Nei condomini fino a otto condomini la nomina non è obbligatoria. I proprietari possono gestire direttamente le parti comuni, incaricare uno di loro o comunque nominare un professionista esterno se lo ritengono opportuno. L'assenza dell'obbligo non significa assenza di regole: anche il piccolo condominio deve tenere una contabilità ordinata, ripartire le spese e assumere le decisioni in forma corretta. In queste realtà la gestione diretta può funzionare finché i rapporti tra i proprietari restano semplici, ma basta un intervento straordinario, una morosità o un contenzioso perché la mancanza di una figura tecnica si faccia sentire. Molti piccoli condomini scelgono comunque un amministratore proprio per evitare che la contabilità informale generi contestazioni.

Durata e conferma dell'incarico

Una volta nominato, l'amministratore resta in carica un anno e l'incarico si intende rinnovato per uguale durata, salvo revoca o dimissioni. Alla scadenza l'assemblea conferma o sostituisce l'amministratore. La continuità dell'incarico è importante quanto la nomina iniziale: un condominio sopra soglia non può restare privo di amministratore nemmeno nei periodi di passaggio di consegne.

All'atto della nomina, e a ogni rinnovo, l'amministratore deve specificare analiticamente il compenso richiesto, a pena di nullità della nomina stessa. È un passaggio spesso trascurato ma importante: un incarico conferito senza l'indicazione del compenso può essere contestato. Curare la forma della nomina fin dall'inizio evita che una decisione corretta nel merito venga travolta da un vizio procedurale.

Gestire il condominio con un software dedicato

Che il condominio sia sopra o sotto la soglia, la gestione richiede anagrafiche aggiornate, tabelle millesimali e una contabilità in regola. Un software dedicato tiene traccia dei proprietari e delle quote, rende immediato il conteggio dei condomini e ordina convocazioni, verbali e riparti. AmministraPro gestisce anagrafica condominiale, tabelle millesimali e adempimenti dell'amministratore in un unico ambiente: puoi vedere come funziona nella pagina delle funzionalità o confrontare i piani nella sezione prezzi.