Assicurazione del condominio: è obbligatoria? Il ruolo dell'assemblea

In Italia la legge non impone in via generale l'assicurazione del fabbricato condominiale: non esiste una norma che obblighi il condominio a stipulare una polizza globale fabbricati. L'obbligo può però nascere in due modi: se lo prevede il regolamento condominiale, oppure se lo decide l'assemblea con una delibera. Fuori da questi casi la scelta di assicurarsi resta una facoltà, sia pure fortemente consigliata data la responsabilità oggettiva del condominio verso i terzi. L'amministratore, da solo, non può sottoscrivere la polizza senza autorizzazione.

Nessun obbligo di legge, ma un rischio elevato

L'assenza di un obbligo legislativo non significa assenza di rischio. Il condominio, quale custode delle parti comuni ai sensi dell'articolo 2051 del Codice civile, risponde in modo oggettivo dei danni causati a terzi da tetto, facciata, scale e impianti comuni. Senza copertura, i risarcimenti gravano direttamente sui condomini in base ai millesimi. Per questo la polizza globale fabbricati, pur non obbligatoria, è nella prassi uno strumento di gestione prudente che l'amministratore ha interesse a proporre all'assemblea.

Quando l'obbligo nasce dal regolamento

Se il regolamento condominiale prevede l'obbligo di assicurare il fabbricato, la stipula diventa doverosa e l'amministratore deve darvi esecuzione. Una clausola di questo tipo, contenuta in un regolamento di natura contrattuale, vincola tutti i condomini. In tal caso l'assemblea non decide se assicurarsi, ma può deliberare sul contenuto della polizza, sulla compagnia e sui massimali. La mancata attivazione della copertura prevista dal regolamento può esporre l'amministratore a responsabilità per inadempimento ai propri obblighi di gestione.

Quando decide l'assemblea: la delibera

In assenza di previsione regolamentare, l'assicurazione è stipulata dall'amministratore su delibera dell'assemblea. È l'assemblea a valutare l'opportunità di assicurare il fabbricato, a scegliere tra le proposte e a fissare i parametri essenziali. L'amministratore non è legittimato a concludere il contratto senza aver ricevuto l'autorizzazione da una deliberazione dei partecipanti: agire in autonomia esporrebbe alla contestazione della spesa. La delibera dovrebbe indicare almeno i massimali, le garanzie richieste, la durata e il tetto di premio.

Quale maggioranza serve

La delibera che dispone l'assicurazione del fabbricato è un atto di gestione ordinaria e segue le maggioranze dell'articolo 1136 del Codice civile. In prima convocazione occorre il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio; in seconda convocazione è sufficiente la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio. Sono elementi utili da tenere presenti nella conduzione dell'assemblea:

• Inserire l'argomento all'ordine del giorno con l'indicazione chiara della decisione da assumere
• Presentare più preventivi comparabili, con massimali, franchigie e scoperti a confronto
• Verbalizzare i parametri deliberati, così da definire il mandato dell'amministratore
• Distinguere la delibera che autorizza la polizza da quella che approva la relativa spesa in bilancio

I limiti ai poteri dell'amministratore

Al di fuori del regolamento o della delibera, l'amministratore non può impegnare il condominio in un contratto assicurativo pluriennale né decidere autonomamente massimali e garanzie. Può però compiere gli atti conservativi urgenti previsti dall'articolo 1130 e attivarsi per proteggere le parti comuni in situazioni di pericolo. La linea di confine è netta: la scelta strategica di assicurare il fabbricato spetta all'assemblea, l'esecuzione e la gestione operativa spettano all'amministratore.

Portare la decisione in assemblea con dati chiari

Una decisione consapevole richiede informazioni ordinate: confronto tra proposte, storico dei sinistri del fabbricato, scadenze delle polizze in corso. Un gestionale come AmministraPro aiuta l'amministratore a preparare l'ordine del giorno, allegare i preventivi, verbalizzare la delibera e archiviare la polizza con le sue scadenze, mantenendo tracciabile l'intero percorso decisionale a beneficio dei condomini: le funzioni sono descritte in /funzioni e i piani in /prezzi.