Nomina obbligatoria dell'amministratore oltre otto condomini

Quando i condòmini sono più di otto, la nomina dell'amministratore diventa obbligatoria per legge. Lo prevede l'articolo 1129 del Codice civile, che impone la nomina superata quella soglia e stabilisce che, se l'assemblea non provvede, ciascun condòmino può rivolgersi all'autorità giudiziaria perché nomini l'amministratore. La ratio è chiara: oltre un certo numero di partecipanti la gestione informale diventa fonte di conflitti e la figura dell'amministratore garantisce ordine contabile, rappresentanza e continuità.

Come si conta la soglia degli otto

La soglia si riferisce al numero dei condòmini, cioè dei proprietari, non al numero delle unità immobiliari. Se un solo soggetto possiede più appartamenti, conta come un unico condòmino ai fini della soglia; viceversa un'unità in comproprietà è riferibile a più condòmini. L'obbligo scatta quando i condòmini sono più di otto, quindi da nove in su. Fino a otto la nomina è facoltativa e i partecipanti possono gestire il condominio direttamente, pur restando tenuti agli obblighi comuni.

La delibera di nomina in assemblea

La nomina spetta all'assemblea. La delibera richiede, in prima convocazione, la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio; in seconda convocazione la maggioranza degli intervenuti con almeno un terzo del valore. La stessa maggioranza vale per la revoca. All'atto della nomina l'amministratore deve fornire i propri dati, indicare in modo analitico il compenso a pena di nullità della nomina, e comunicare il luogo di conservazione dei registri, così da consentire ai condòmini il controllo.

• L'obbligo di nomina scatta con più di otto condòmini, cioè da nove proprietari
• La soglia si calcola sui condòmini, non sulle unità immobiliari
• La delibera di nomina segue le maggioranze dell'articolo 1136 richiamate dall'articolo 1129
• Il compenso va indicato in modo analitico, altrimenti la nomina è nulla

Durata e rinnovo dell'incarico

L'incarico dell'amministratore dura un anno e si intende rinnovato per uguale durata, salvo revoca o dimissioni. Alla scadenza l'assemblea conferma o sostituisce il professionista con le stesse maggioranze della nomina. Anche nella fase di rinnovo valgono gli obblighi di trasparenza sul compenso e sulla comunicazione dei dati. La prorogatio consente all'amministratore uscente di compiere gli atti urgenti fino alla nomina del successore, per non lasciare il condominio senza rappresentanza.

Se l'assemblea non nomina

Quando l'assemblea, pur obbligata, non nomina l'amministratore, la legge offre un rimedio diretto: ciascun condòmino può ricorrere all'autorità giudiziaria, che provvede alla nomina. Il ricorso è utile anche quando l'assemblea è ripetutamente deserta o quando un proprietario di maggioranza blocca la scelta. La nomina giudiziale ha gli stessi effetti di quella assembleare e l'amministratore così nominato resta in carica secondo le regole ordinarie.

Obblighi immediati dopo la nomina

Appena nominato, l'amministratore deve avviare gli adempimenti che l'articolo 1129 e le altre norme gli impongono, a garanzia della trasparenza gestionale.

• Aprire o utilizzare il conto corrente intestato al condominio su cui far transitare tutte le somme
• Tenere i registri obbligatori di anagrafe condominiale, verbali, nomine e contabilità
• Comunicare i propri dati e il luogo di conservazione dei registri
• Rendere il conto annuale e presentare il rendiconto all'assemblea

Perché la soglia protegge tutti

L'obbligo di nomina oltre gli otto condòmini non è una formalità: assicura che il denaro comune transiti su un conto dedicato, che i registri siano tenuti in modo ordinato e che ci sia un soggetto responsabile verso i terzi e verso i condòmini. È una tutela che vale sia per la maggioranza sia per la minoranza, perché sottrae la gestione all'arbitrio del singolo e la ancora a regole verificabili.

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