Omessa convocazione dell'assemblea annuale: le conseguenze

L'amministratore che non convoca l'assemblea annuale per l'approvazione del rendiconto commette una grave irregolarità nella gestione. L'art. 1130 del Codice civile gli impone di convocare annualmente l'assemblea per l'approvazione del rendiconto, e l'art. 1129 include l'omessa convocazione tra le condotte che legittimano la revoca giudiziale, richiedibile anche da un solo condòmino. L'omissione, inoltre, priva i condòmini del controllo sulla gestione e può fondare la responsabilità dell'amministratore.

L'obbligo di convocazione annuale

La convocazione dell'assemblea non è discrezionale. L'amministratore deve riunire l'assemblea almeno una volta l'anno per sottoporre il rendiconto all'approvazione, e deve convocarla ogni volta che ne facciano richiesta i condòmini che rappresentano la quota minima prevista dalla legge, oltre che quando lo ritiene necessario. La convocazione va effettuata nelle forme e con i termini di preavviso stabiliti dall'art. 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, con l'indicazione dell'ordine del giorno, del luogo e dell'ora. Il rispetto di queste regole è la condizione perché la successiva delibera sia valida.

Perché è una grave irregolarità

L'art. 1129 del Codice civile elenca alcune condotte che costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità nella gestione. Tra queste vi è l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto nei termini, e più in generale l'atteggiamento di chi rende impossibile ai condòmini l'esercizio del controllo. La ragione è chiara: senza assemblea non c'è approvazione del rendiconto, non c'è verifica della gestione, non c'è la possibilità di deliberare gli interventi necessari. L'amministratore che non convoca paralizza la vita del condominio.

La revoca giudiziale

Quando ricorre una grave irregolarità, l'art. 1129 consente a ciascun condòmino di chiedere all'autorità giudiziaria la revoca dell'amministratore, senza dover attendere una decisione dell'assemblea. Il ricorso alla revoca giudiziale è uno strumento pensato proprio per le situazioni di stallo, in cui l'amministratore inerte non convoca l'assemblea che potrebbe rimuoverlo. La revoca disposta dal giudice per gravi irregolarità ha effetti anche sulla possibilità per lo stesso soggetto di essere nuovamente nominato in quel condominio.

Cosa possono fare i condòmini

• Diffidare per iscritto l'amministratore a convocare l'assemblea entro un termine.
• Convocare direttamente l'assemblea quando la legge lo consente, con la quota di condòmini richiesta.
• Chiedere la revoca giudiziale per grave irregolarità in caso di persistente inerzia.
• Documentare le richieste rimaste senza esito, utili in sede giudiziale.
• Valutare la nomina giudiziale di un nuovo amministratore se il condominio ne ha l'obbligo.

Convocazione difettosa e delibera annullabile

Accanto all'omessa convocazione esiste il caso della convocazione difettosa. Se un avente diritto non viene convocato, o la convocazione avviene senza il preavviso o senza l'ordine del giorno, la delibera adottata è annullabile su impugnazione del condòmino pregiudicato. Anche questo espone l'amministratore a responsabilità, perché una delibera annullata per vizio di convocazione va rifatta, con costi e ritardi. La cura nell'individuare tutti gli aventi diritto e nel rispettare i termini è quindi parte integrante della diligenza richiesta.

Come evitare l'omissione

La prevenzione è semplice ma richiede metodo. L'amministratore deve tenere uno scadenzario che segnali per tempo il termine entro cui convocare l'assemblea annuale, un elenco aggiornato degli aventi diritto con i recapiti per la convocazione e la prova dell'avvenuto invio nei termini. Conservare gli avvisi di ricevimento e le ricevute di consegna è essenziale per dimostrare, in caso di contestazione, che la convocazione è stata regolare. Automatizzare questi passaggi riduce drasticamente il rischio di dimenticanze.

Con AmministraPro l'amministratore gestisce le convocazioni con lo scadenzario delle assemblee, l'anagrafica aggiornata degli aventi diritto e l'invio tracciato degli avvisi, conservando la prova della regolarità della procedura. Le funzionalità sono illustrate nella pagina /funzioni e i piani nella pagina /prezzi.