Opponibilità del regolamento all'acquirente: le regole

Il regolamento condominiale è opponibile a chi acquista un'unità immobiliare quando risulta richiamato o accettato nell'atto di acquisto, oppure quando le clausole limitative della proprietà sono state trascritte nei registri immobiliari. La distinzione decisiva è tra clausole meramente regolamentari, che disciplinano l'uso e l'organizzazione delle parti comuni, e clausole contrattuali, che limitano i diritti sui beni esclusivi: solo per queste ultime servono forme di pubblicità più rigorose per vincolare il terzo acquirente.

Due tipi di clausole, due regimi di opponibilità

Non tutte le clausole del regolamento seguono la stessa sorte quando l'immobile cambia proprietario. Le clausole regolamentari in senso stretto, come le regole sull'uso delle scale, sull'orario dell'ascensore o sui criteri di ripartizione delle spese comuni, sono opponibili al nuovo condòmino per il solo fatto di far parte del regolamento condominiale, che si presume conosciuto e accettato con l'ingresso nel condominio. Le clausole contrattuali che comprimono la proprietà esclusiva seguono invece regole più severe.

Come diventa opponibile la clausola limitativa

Le clausole che impongono veri limiti alle proprietà individuali, come i divieti d'uso o gli obblighi di destinazione, hanno natura di oneri reali o servitù reciproche. Per vincolare l'acquirente occorre una di queste condizioni:

• Il regolamento contrattuale è espressamente richiamato e accettato nell'atto di acquisto dell'unità
• Le clausole limitative sono state trascritte nei registri immobiliari ai sensi degli articoli 2643 e seguenti del Codice civile
• L'acquirente ha comunque accettato per iscritto quelle specifiche limitazioni

In mancanza di richiamo, accettazione o trascrizione, la clausola limitativa non è opponibile al terzo che ha acquistato in buona fede: quel proprietario resterà libero dal vincolo, pur restando membro del condominio per le regole organizzative comuni.

La menzione nel rogito non è un dettaglio

Nella prassi la via più sicura è il richiamo del regolamento nell'atto notarile di compravendita, con dichiarazione dell'acquirente di conoscerlo e accettarlo. Questo richiamo rende conoscibili e vincolanti anche le clausole che limitano la proprietà. Chi vende ha interesse a fornire il regolamento aggiornato per non incorrere in contestazioni; l'amministratore, dal canto suo, dovrebbe rilasciare tempestivamente la documentazione richiesta in vista del rogito.

Il ruolo dell'amministratore nel passaggio di proprietà

L'amministratore non è parte del contratto di compravendita, ma fornisce le informazioni che rendono trasparente l'operazione: copia del regolamento, tabelle millesimali, situazione dei pagamenti dell'unità e delibere di spesa deliberate. Una documentazione ordinata riduce il contenzioso successivo, perché l'acquirente sa fin da subito quali vincoli gravano sull'immobile e quali spese potrà trovarsi ad affrontare.

Attenzione alle modifiche successive

Le clausole contrattuali si modificano solo con il consenso di tutti i proprietari, perché incidono su diritti individuali. Una delibera assembleare a maggioranza che pretenda di sopprimere o alterare una clausola contrattuale è inefficace verso chi non ha aderito. Chi acquista deve quindi verificare non solo il testo vigente, ma anche che eventuali variazioni siano state adottate nella forma corretta.

Gestire con ordine regolamento, tabelle e attestazioni per i rogiti è più rapido con un archivio digitale centralizzato. Con AmministraPro l'amministratore conserva i documenti storici, produce le attestazioni sullo stato dei pagamenti e traccia le richieste in occasione dei passaggi di proprietà: le funzionalità sono descritte nella pagina /funzioni e i piani in /prezzi.