Opposizione alla sopraelevazione: diritti dei condòmini

L'opposizione alla sopraelevazione è lo strumento con cui i condòmini possono impedire o far cessare una costruzione sopra l'ultimo piano che leda i loro diritti. L'art. 1127 del Codice civile riconosce infatti agli altri condòmini il potere di opporsi quando la sopraelevazione pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio oppure diminuisce notevolmente aria e luce ai piani sottostanti. È un diritto individuale, che spetta a ciascun proprietario e non richiede una decisione dell'assemblea, e va esercitato secondo precisi presupposti.

I presupposti dell'opposizione

L'opposizione non è un potere generico di veto: si fonda su motivi tipici indicati dalla legge. Il primo è il pregiudizio all'aspetto architettonico del fabbricato, cioè un'alterazione apprezzabile delle linee e dello stile che ne compongono la fisionomia unitaria. Il secondo è la notevole diminuzione di aria o di luce ai piani inferiori, che incide sulla salubrità e sulla vivibilità degli appartamenti sottostanti. Fuori da queste ipotesi, e salvo il distinto limite delle condizioni statiche, il diritto di sopraelevare resta pieno.

Un diritto del singolo, non dell'assemblea

La legittimazione a opporsi appartiene al singolo condòmino. Non serve una delibera assembleare, perché è in gioco un diritto soggettivo del proprietario del piano inferiore alla tutela della propria unità e del bene comune. Ciò significa che anche un solo condòmino può agire, indipendentemente dalla posizione degli altri, e che una eventuale approvazione a maggioranza non priva il dissenziente della facoltà di far valere il proprio pregiudizio, quando ne ricorrano i presupposti.

Come si fa valere l'opposizione

In concreto il condòmino che intende opporsi può muoversi su più piani. Sul piano stragiudiziale può diffidare chi sopraeleva, segnalando il pregiudizio e chiedendo la sospensione o la modifica del progetto. Sul piano giudiziale può chiedere al giudice l'accertamento della illegittimità e la rimozione delle opere lesive, oltre agli eventuali danni. È buona regola documentare fin da subito lo stato dei luoghi e il pregiudizio subito.

• raccogliere documentazione fotografica e tecnica sullo stato precedente dei luoghi
• far verificare da un tecnico il pregiudizio estetico o la diminuzione di aria e luce
• inviare una diffida formale a chi esegue i lavori
• valutare l'azione giudiziale per l'accertamento e la rimozione delle opere
• tenere distinto il tema dell'opposizione da quello dell'indennità, che resta comunque dovuta

Opposizione e indennità sono cose diverse

Va tenuta ferma la distinzione tra il diritto di opporsi e il diritto all'indennità di sopraelevazione. L'opposizione mira a bloccare o modificare una sopraelevazione illegittima per motivi estetici o igienici. L'indennità, invece, è dovuta sempre, anche per una sopraelevazione perfettamente legittima, quale corrispettivo per lo sfruttamento della colonna d'aria e della quota ideale di suolo comune. Un condòmino che non ha motivi per opporsi conserva comunque il diritto a percepire la propria quota di indennità.

Il ruolo dell'amministratore e la prevenzione dei conflitti

L'amministratore, pur non essendo titolare del diritto di opposizione dei singoli, ha un ruolo di informazione e vigilanza sulle parti comuni. Segnalare tempestivamente all'assemblea l'avvio di una sopraelevazione, raccogliere pareri tecnici e coordinare le comunicazioni aiuta a prevenire il contenzioso o a gestirlo in modo ordinato. Con un gestionale come AmministraPro l'amministratore può inviare comunicazioni tracciate ai condòmini e conservare la documentazione tecnica in modo organizzato; le funzionalità per comunicazioni e archivio sono descritte in /funzioni, mentre i piani sono su /prezzi.