Parti comuni del condominio: cosa sono secondo l'art. 1117 c.c.

Le parti comuni del condominio sono i beni, gli impianti e i servizi destinati all'uso e al godimento di tutti i condomini, anziché di una singola unità immobiliare. Le parti comuni del condominio sono individuate dall'articolo 1117 del Codice civile, che ne fornisce un elenco articolato in tre categorie. Comprendere cosa rientra tra le parti comuni è il punto di partenza per gestire correttamente manutenzioni, ripartizione delle spese e diritti di ciascun condomino.

Cosa dice l'art. 1117 c.c. sulle parti comuni del condominio

L'art. 1117 del Codice civile elenca le parti che si presumono comuni, salvo che risulti diversamente dal titolo. La norma raggruppa i beni comuni in tre categorie: le parti strutturali dell'edificio, le aree e i locali destinati a servizi comuni, e le opere e gli impianti destinati all'uso collettivo. L'elencazione non è tassativa: rientra tra le parti comuni ogni bene che, per la sua funzione, serve concretamente tutti i condomini.

Le tre categorie di parti comuni

Le parti strutturali dell'edificio

La prima categoria comprende gli elementi che reggono e proteggono il fabbricato: il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate. Sono le parti che garantiscono la stabilità e l'uso dell'intero stabile.

Le aree e i locali per i servizi comuni

La seconda categoria riguarda le aree destinate a parcheggio e i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti, quando questi ultimi siano destinati per caratteristiche strutturali e funzionali all'uso comune.

Le opere e gli impianti destinati all'uso comune

La terza categoria comprende le opere, le installazioni e i manufatti destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e trasmissione di gas, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento, ricezione radiotelevisiva e accesso a flussi informativi, fino al punto di diramazione ai locali di proprietà dei singoli condomini.

La presunzione di comunione e il titolo contrario

L'art. 1117 introduce una presunzione di comunione: i beni elencati si considerano comuni salvo che il titolo disponga diversamente. Il titolo contrario è tipicamente l'atto di acquisto o il regolamento di natura contrattuale che attribuisce la proprietà esclusiva di un determinato bene a un singolo condomino. La presunzione tutela l'uso collettivo: in assenza di una prova documentale in senso opposto, il bene resta comune.

Come si usano le parti comuni

Ai sensi dell'art. 1102 del Codice civile ciascun condomino può servirsi delle parti comuni, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne pari uso. Le modifiche più incisive rientrano nella disciplina delle innovazioni dell'art. 1120, che richiedono l'approvazione dell'assemblea e non possono pregiudicare la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico dell'edificio, né rendere talune parti comuni inservibili all'uso anche di un solo condomino.

La ripartizione delle spese sulle parti comuni

Le spese di conservazione e godimento delle parti comuni si ripartiscono, in base all'art. 1123 del Codice civile, in proporzione ai millesimi di proprietà. Fanno eccezione i beni destinati a servire i condomini in misura diversa, per i quali la spesa è proporzionata all'uso, e i beni che servono solo una parte dell'edificio, le cui spese gravano solo sul gruppo interessato.

• Spese generali sulle parti comuni: in proporzione ai millesimi di proprietà.
• Beni che servono i condomini in misura diversa: in proporzione all'uso.
• Beni al servizio di una sola parte dell'edificio: a carico del gruppo che ne fruisce.
• Scale e ascensore: metà per millesimi e metà in base all'altezza del piano, ai sensi dell'art. 1124.

Parti comuni e proprietà esclusiva

Non tutto ciò che si trova nell'edificio è comune. Restano di proprietà esclusiva le singole unità immobiliari e le loro pertinenze, come il balcone di servizio a un solo appartamento o l'impianto interno che serve un unico condomino a valle del punto di diramazione. La linea di confine passa spesso proprio dal punto di diramazione degli impianti: fino a lì il tratto è comune, oltre è esclusivo. Distinguere con precisione i due ambiti evita di addebitare a tutti spese che competono a uno solo, e viceversa.

Alcuni beni hanno natura mista o dubbia, come i lastrici solari di uso esclusivo o le facciate su cui insistono elementi privati. In questi casi la ripartizione delle spese segue regole specifiche, come quella dell'art. 1126 per i lastrici solari di uso esclusivo, che ripartisce l'onere tra chi ne ha l'uso e gli altri condomini. Anche qui il titolo e il regolamento contrattuale possono precisare i confini della proprietà.

Perché è importante mappare le parti comuni

Una mappatura chiara delle parti comuni e delle relative tabelle di riparto evita contestazioni sulle spese e semplifica la gestione delle manutenzioni. Sapere con precisione quali beni sono comuni, a chi servono e con quale criterio si dividono i costi è la condizione per redigere preventivi corretti e rendiconti verificabili.

Gestire le parti comuni con un software gestionale

Un software gestionale per il condominio consente di associare ogni parte comune alla sua tabella millesimale e ai gruppi di condomini interessati, così che la ripartizione delle spese segua automaticamente il criterio corretto. Le manutenzioni, i contratti e i documenti restano collegati al bene a cui si riferiscono, rendendo trasparente la gestione.

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